흔히 전세계약 등 주택 임대차 계약시 대항력이란 용어를 많이 사용하고 있어 누구나 대항력이란 무엇인지 대략 알고 있지만 대항력 의미 등에 대해서 정확하게 알고 있는 분은 그리 흔지 않을 것입니다. 그래서 오늘 포스팅은 대항력이란 무엇이며 대항력 취득 방법, 법적효과 등에 대하여 자세히 소개하도록 하겠습니다. 

 

대항력 은 주택임대차보호법의 내용 중에서도 가장 핵심적인 내용이기 때문에 임차인의 입장에서 정확하게 알고 있어야 하는 내용입니다. 관련 근거규정으로는 주택임대차보호법 제3조 1항에 근거를 두고 있습니다.

관련 규정을 살펴 보면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다" 라고 규정하고 있습니다.
그러니까 임차인이 이사를 하고 전입신고를 하면 전입신고한 다음날 부터 대항력이 생긴다는 이야기 입니다. 여기서 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 의미는 대항력(주택인도 +전입신고)을 갖추면 집주인이 바뀌어도 계약기간만큼 살고 나갈 수 있다는 얘기입니다. 바꾸어 말해 집주인이 바뀌었다고 임차인보고 나가라고 한다면 대항력을 갖춘 임차인은 이를 거절 할 수 있다는 이야기가 되겠죠. 


또 보증금에 대해서도 당연히 보장을 받게 됩니다. 예를 들어 내가 그 집에 선순위 세입자로 입주한 다음에 집주인이 은행에서 대츨을 받고 은행이 그 집에 근저당을 설정한 사안에서 집주인이 이자를 연체하게 되면 은행은 그 집을 경매에 넘기게 됩니다.

은행에서 경매에 넘기더라도 대항력을 확보한 선순위 임차인은 그 집에서 쫓겨나지 않고 살 수 있는 권리를 취득할 수 있게 되는데 보증금에 대해서도 새집주인 낙찰자가 내 보증금을 반환하기 전까지는 그 집을 비워주지 않고 계속 살 수 있는 권리가 바로 대항력 입니다. 

 

그러면 그 강력한 대항력은 어떻게 확보해야 할까요? 서두에 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날 대항력이 생긴다고 했는데 이때 주택의 인도란 임차인이 그 주택에 직접거주하거나 타인의 점유를 통해서도 인정이 되는데 이를 간접점유라고 합니다. 

그리고 적법한 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 합니다. 예를 들어 대항력을 취득하기 위해서 위장전입을 해서는 안된다는 얘기가 되겠습니다. 주민등록이란 거래의 안전을 위해서 임차인이 존재하고 있음을 제3자가 인식할 수 있게 하는 공시방법을 말하는 것이기 때문에 위장전입 등 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로 대항력이 생기지 않습니다. 

그리고 주의해야 할 게 있습니다. 대항력의 요건은 존속요건이기 때문에 계속 유지가 되어야 합니다. 주택의 점유를 상실하거나 중간에 주민등록을 옮기게 되면 대항력을 잃게 됩니다. 이후 다시 주민등록을 옮겨 대항력을 취득하더라도 종전에 갖춘 대항력이 부활하는 것이 아니기 때문에 주민등록을 옮기면 안된다는 걸 꼭 기억하셔야 되겠습니다. 

이상과 같이 오늘은 전세 (주택 임대차) 계약 시 대항력 취득 시기 및 요건, 대항력의 법적효과 등에 대하여 알아 보았습니다.

 

기고가 민원119부동산행정사 장성익 010-3202-8523