지난 달 서울에서 생활형 숙박시설(생숙) 용도변경 사례가 처음 나온 가운데 내년부터 본격화되는 생숙 이행강제금 부과를 앞두고 전국에서 용도 변경을 원하는 단지들의 움직임이 잇따르고 있다.

최근 ‘포레나 천안아산역 수분양자협의회’는 시행사 측에 생숙의 오피스텔 용도 변경 추진을 요청하는 공문을 보냈다. 협의회 측은 공문에서 “당 현장 또한 수분양자와 시행·시공사 간 소송을 비롯해 추후 분양대금 미납 사태 등 문제까지 예상된다”며 “오피스텔로 용도 변경을 통해 문제를 해결하고 원만한 관계를 유지해 성공적 선례가 되길 희망한다”고 했다.

또 지난 달 서울 강서구 마곡동의 생숙 ‘롯데캐슬 르웨스트’의 선례에 따라 전국 시행사·시공사가 지자체와 협의를 통해 용도변경을 추진하는 만큼 속도를 내달라고 당부했다. 수분양자들은 분양 당시 거주가 가능하다는 안내를 받았는데 생숙 사태가 터진 뒤 각 지자체와 시행사의 노력도 제각각이라고 지적하고 있다.

내년부터는 생숙을 주거용으로 사용하면 이행강제금이 부과돼 소유주들은 발등에 불이 떨어진 상황이다. 특히 지난달 롯데캐슬 르웨스트의 용도 변경이 이뤄진 이후 각 단지는 부랴부랴 용도변경 추진에 나섰다. 시행사를 압박하고 정부를 상대로 시위·집회, 민원 접수, 계약 철회 소송 진행, 잔금 납부 거부 등이 동시다발적으로 이뤄졌다. 이에 수분양자의 소송과 분양대금 미납 등이 맞물리면 건설사는 유동성 위기에 처하는 등 상황이 더 나빠질 수도 있다. 롯데캐슬 르웨스트도 용도 변경에 어려움을 겪는 과정에서 수분양자와 갈등을 겪은 시공사는 잔금 미납 우려에 직면했다 겨우 한숨을 돌린 경우다.

생숙은 호텔 등과 달리 취사가 가능한 숙박시설로 주택법이 아닌 건축법 적용을 받는다. 이에 양도세 중과나 종합부동산세 과세가 부과되지 않고 전매제한 규제가 없어 불황 시기에 투자 수요가 많았다. 그러자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 등록하도록 하고 주거용으로 사용하면 이행강제금을 부과하기로 했다. 다만 주거용으로 사용하려면 오피스텔로 용도를 전환하도록 2년간 특례 기간을 줬지만 소유자들은 오피스텔 전환을 위한 건축 기준이 지나치게 까다롭다고 반발하고 있다.

우선 지자체가 오피스텔을 지을 수 있게 지구단위계획을 바꿔야 하고 건축법 규정에 따라 일정 규모 이상은 전용 출입구를 설치해야 한다. 이 밖에 소방 기준을 충족시키고 복도 너비와 주차대수도 늘려야 한다. 준공 이전 생숙은 오피스텔 용도 변경 추진을 위해선 계약자의 100% 동의를 받아야 한다.

특히 준공 전 건축물은 용도변경을 위해 건축 설계를 변경하는 수준이지만 이미 완공된 곳은 기준을 맞추려면 큰 비용 부담이 불가피하다. 이런 상황이니 지난 해 기준 전국 생숙 8만6920가구 중 오피스텔로 용도변경이 이뤄진 곳은 전체의 1.2% 수준에 불과했다. 이에 부동산 회복기에도 생숙은 ‘마이너스 프리미엄’이 붙는 등 미분양에 시달리며 시장에서 외면 받고 있다. 그러나 정부가 건축법상 오피스텔 용도변경 기준을 완화할 수 없다고 못박으며 소유주들은 주택법상 생숙의 준주택 편입을 꾸준히 요구하고 있다.

전국레지던스연합회는 “현재 건축기준으로는 용도변경 사례가 제한적일 수밖에 없다”며 “자금력이 충분하고 적극적인 시행사, 대단지만 해결되고 그렇지 않은 단지는 피해가 심각할 것”이라고 주장한다. 다만 정부는 준주택 인정은 용도 변경 특혜 논란에서 자유롭지 않다고 보고 있으며 특례 연장도 검토하지 않아 생숙 대란은 불가피할 것으로 보인다.