수도권‧5대 광역시 미분양 아파트 봤더니… 현대건설 1위, 대우건설 2위

미분양 많은 인천‧대구에선 관련 정보 공개 안 해

서울 강남구 삼성동 트레이드 타워에서 바라본 서울 시내 아파트 모습

국내 부동산 시장의 바로미터 역할을 하는 수도권(서울‧경기‧인천)과 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산) 내 미분양 아파트를 가장 많이 보유한 건설사는 현대건설과 대우건설인 것으로 추정된다.

이런 식으로 애매하게 표현할 수밖에 없는 까닭은 건설사들이 미분양 정보 공개를 꺼려서다. 부동산 경기가 점점 불투명해지고 있는 상황에서 미분양 물량을 공개했다가는 분양 실적 저조는 물론이고 재무건전성 악화로 이어질 수 있다는 위기의식이 반영된 것으로 보인다.

6일 <직썰>이 서울과 경기, 인천 등 각 지자체의 올해 7월 말 기준 미분양주택 현황 자료를 전수 조사한 결과 올해 시공능력평가 순위 30위 내 건설 중 현대건설이 9개 단지 739가구로 물량이 가장 많았다.

다만 건설사들이 공개하지 않은 미분양 정보를 포함하면 순위가 변동될 여지가 있다. 대우건설은 서울 1개 단지와 대구 2개 단지에서 241가구의 미분양이 발생했다. 그런데 정보를 공개하지 않은 단지는 대구 3곳, 인천 2곳이나 된다.

현대건설은 대구 2개 단지의 정보를 공개하지 않았다. 이를 고려하면 대우건설 미분양 물량이 현대건설을 웃돌 가능성을 배제할 수 없는 셈이다. 세 번째로 미분양 물량이 많은 한화건설과 다음 순위인 SK에코플랜트 역시 비슷한 모양새다.

한화건설과 SK에코플랜트는 각각 서울 1개 단지 82가구, 대구 1개 단지 23가구의 미분양을 기록했다. 미분양 정보를 공개하지 않은 단지의 경우 한화건설이 인천에 1개 단지, SK에코플랜트는 인천과 대구에 1개 단지가 있는 탓에 정확한 물량 파악이 어렵다.

뒤이어 KCC건설 경기 3개 단지 28가구, 포스코건설 대구 1개 단지 12가구, 롯데건설 경기 1개 단지 3가구, 중흥토건 경기 1개단지 2가구를 기록했다. 이들 건설사도 대구와 인천에 1개 단지씩 미분양 정보를 공개하지 않았다.

GS건설과 현대엔지니어링, 동부건설은 공개된 미분양 물량은 없었으나 모두 대구 1개 단지씩 미분양 정보를 공개하지 않았다. 이처럼 대형 건설사들이 미분양 정보를 숨기기 급급한 데에는 위기의식이 얼마나 깊어지고 있는지를 방증해주고 있다.

국토교통부가 발표한 주택통계를 살펴보면 올해 들어 7월까지 전국의 주택 매매량은 총 34만9760건으로 지난해 같은 기간(64만8260건)보다 46.0% 감소했다. 수도권은 14만565건으로 56.1%, 지방은 20만9295건으로 36.2% 줄어 수도권의 감소 폭이 더 컸다.

7월 통계만 떼어놓고 보면 문제가 더 심각하다. 전국 주택 매매량은 총 3만9600건으로 지난해 7월과 비교해 55.5% 감소했고 전달 대비로는 21.3% 줄었다. 수도권(1만6734건)은 지난해 같은 달보다 60.2%, 지방(2만2866건)은 51.2% 각각 줄었다.

거래절벽 속에서 미분양은 늘고 있다. 전국의 미분양 주택은 총 3만1284가구로 전달보다 12.1%(3374가구) 증가했다. 수도권의 미분양 주택은 지난해 말 1509가구에서 지난달 4528가구로, 7개월 사이 3배 이상 가파르게 증가했다.

지방 역시 같은 기간 1만6201가구에서 2만6755가구로 1만 가구 넘게 불어났다. ‘악성 미분양’으로 꼽히는 준공 후 미분양은 전국 7388가구로 전달과 비교해 3.6% 증가했다. 수도권은 1017가구. 지방은 6371가구로 각각 전달보다 21.5%, 1.2% 늘었다.

상황이 이렇다보니 건설사들의 현금흐름은 악화하고 있다. 특히 현대건설은 올해 상반기 미청구공사 대금이 3조9470억원에 달한다. 이는 업계 최대치다. 매출액이 9조7248억원이었다는 점을 고려하면 미청구공사 대금이 매출의 약 40.6%에 육박하는 것이다.

건축·주택 부문에서만 1조692억원으로 지난해 말보다 21.2% 증가했다. 미청구공사 대금은 아직 발주처에 공사비를 청구하지 못한 계약자산이다. 발주처로부터 받을 미수금이어서 회계상 손실로 분류하지 않고 자산으로 분류한다.

반대로 발주처로부터 공사비를 받지 못하면 모두 손실로 잡힐 수 있다. 통상적으로 미청구공사 금액은 건설사가 추정한 공사진행률과 발주처가 인정한 진행률의 차이에서 발생하는 데 발주처와의 이견이 장기화되면 일부를 확정손실인 대손충당금으로 반영하는 등의 구조다.

공사비 협상 문제로 중단된 둔촌주공 재건축사업과 같은 사례가 대표적이다. 국내외 경기침체와 원자재값 상승, 금리 인상 등으로 점차 커지고 있는 미분양 우려와 맞물려 재무적 부담을 가중시킬 가능성이 크다.