집합건물은 모든 아파트와 모든 건물들 즉 대형 상가 건물, 오피스텔, 병원 ,지식산업센터 등의 건물 등이 포함된 용어로 쓰여지지만 , 정작 법은 제 각각 적용받아 이를 헷갈리게 하는 것들이 무수히 많아 하루속히 공동주택법과 집합건물법이 적용받는 건물 범위가 정리되어야 한다.

공동주택이면서도 집합건물법에 적용되는 혼란스러운 경우 소송으로 번지는 경우 법원 판결도 제각각이다. 일부 소송 판례를 살펴본다

◆판례 A
경기 남양주시 k 아파트 입주민들은 단지 내에 설치된 가스정압기의 철거를 요구했다. 가스회사가 반대하자 소송을 냈다. 대법원은 2019년 집합건물법상 관리단집회의 결의를 거치지 않고 공동주택관리법상 입대의 의결을 거쳤다는 이유로 입주민들의 청구를 기각했는데 이는 집합건물법 관리단의 의결을 거치지 않았다는 이유다.

◆판례 B
서울시 B 아파트는 공동주택이어서 공동주택관리법 적용을 받는다. 이 아파트의 입주자대표회의는 공용부분을 학습센터로 운영하기로 하고 의결을 거쳐 무상임대차계약을 체결했지만, 일부 입주민이 이에 반발해 소송을 제기했고 법원은 ‘계약 무효’라는 취지의 판결을 내렸다. 이유는 집합건물법상 공용부분 변경은 구분소유자들의 3분의 2 집회결의가 있어야 한다는 자체 관리규약 조항의 판결 근거였다.

◆판례 C
부산 M 아파트는 중앙난방에서 개별난방으로 바꾸기 위해 지자체로부터 공동주택관리법에 따른 행위허가를 얻었지만 일부 주민의 소송으로 법원은 2018년 집합건물법상 의결요건을 갖추지 않았다는 이유로 주민들이 낸 공사시설 중지 처분을 내렸다.

◆판례 D
인천시 S 아파트는 공동주택 140가구와 상가 26실을 갖추고 2018년 10월경 준공했다. 한 입주자는 입대의가 이 아파트에 적용되는 집합건물법상 관리단이 아니어서 관리비 지급명령을 청구할 권한이 없다고 주장하며 소송을 냈다. 입대의 측은 아파트 건축 이후 입주자대표회의에서 실제 관리권을 행사해왔다고 맞섰다.
그러나 법원은 지난해 “집합건물법에 따른 관리단이 별도로 구성돼 아파트 전체에 대해 관리권을 갖게 됐다면 관리비 청구권은 그때부터 집합건물법에 따른 관리단에 귀속된다”며 입주자 손을 들어줬다.

현재 모든 지상 건축물은 집합건물이다라고 명칭을 쓰면서도‘오피텔, 오피스, 오피스텔 ,아파트형공장, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 주상복합건축물, 아파트 등 공동주택.’ 유사한 여러 명칭이 우리 일상생활에서도, 관공서의 행정 또는 법적 문서에서도 자주 등장한다. 이들의 공통점은 ‘집합건물’ 이름이라는 명칭으로 칭하면서도 아파트는 공동주택법에 따르도록 하고, 나머지 건물은 집합건물법에 따르도록 하는 구별이 헷갈리게 만든다.

이 가운데 300세대 이상인 공동주택, 150세대이면서 승강기가 설치됐거나 중앙집중‧지역난방방식인 공동주택, 주택이 150세대 이상인 주상복합건축물(의무관리대상 공동주택)은 공동주택관리법 적용을 받는다. 지난해 4월 24일부터는 이 기준에 못 미치더라도 입주민 3분의 2 이상의 서면동의를 받으면 의무관리대상 공동주택으로 전환해 공동주택관리법 적용을 받을 수 있다.

‘의무관리대상이 아닌 공동주택은 집합건물법에 따라야 하는지’에 대한 질의에 대한 국토교통부의 유권해석도 혼란을 준다. 국토부는 “의무관리대상이 아닌 공동주택은 공동주택관리법령의 전체 조문을 적용하는 것은 아니며, 소규모 공동주택 안전관리, 용도변경 등 행위허가, 사업주체 하자보수의무, 장기수선계획 수립, 상기 규정에 대한 지자체 감독 등의 규정을 제한적으로 적용받고, 그 밖의 사항은 법무부의 ‘집합건물법’에 따라야 한다”고 해석한다. 결과적으로 의무관리대상 아닌 공동주택은 공동주택관리법과 집합건물법 두 법의 적용을 모두 받는다는 것이다.

 
모 변호사는 “국토부의 유권해석을 이해는 할 수 있지만 현장에서 그대로 지키며 따라 하기 어려운 것이 현실”이라고 지적한다. 주택관리 업계에서는 “공동주택관리법은 웬만큼 알지만 현실적으로 집합건물법 내용을 잘 알기는 어렵고 소송이 벌어져야 제대로 알게 되는 경우가 많다”고 심경을 털어놨다.

 
이들 의무관리대상 공동주택을 제외한 모든 집합건물은 집합건물법을 적용받는다. 주상복합건축물의 경우 집합건물법의 적용을 받지만 아파트가 의무관리대상이라면 아파트 부분은 공동주택관리법에 따라 관리해야 한다. 그렇다고 해서 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택이 집합건물법 적용에서 아예 배제되는 것은 아니다.

 
이렇게 복잡하다 보니 종종 현장에서는 집합건물 대표나 관리자들이 법원까지 찾아가야 하는 등 혼란에 빠져 있지만 딱 부러지게 해석해주는 기관이 없어 혼란만 가중되다 보니 앞으로 공동주택법에 적용되는 것과 집합건물법에 적용되는 정리가 명쾌하게 구분되어서 소유자들이 혼동을 갖지 말도록 하루 빨리 법 규정 개선이 시급하다.