성북구 등 강북지역 아파트 단지의 모습

투기과열지구와 조정대상지역은 국토교통부가 주거정책심의위원회를 열어 지정하거나 해제하고, 투기지역은 국토부가 기획재정부에 요청하면 기재부가 부동산가격안정심의위원회를 열어 정한다.

이번에 규제가 풀린 지역은 다주택자 양도소득세·종합부동산세 중과와 취득세, 2주택 이상 보유 세대의 주택담보대출 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구매 진입장벽과 제한이 완화될 전망이다.

아울러 투기과열지구에서 해제되는 곳은 분양가 상한제 대상지에서도 함께 해제돼 최장 5년이던 실거주 의무가 없어지고 분양권 전매제한 기간도 단축된다.

◇ 세금 중과되는 조정대상지역…투기과열지구는 정비사업 규제 강력

이번에 조정대상지역에서 해제된 곳은 양도세·종부세 등 중과 규정이 모두 배제되고, 50%인 LTV 규제가 최대 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용돼 주택거래 회복에 도움이 될 것으로 전문가들은 보고 있다.

투기과열지구는 특별히 투기가 성행한다고 평가되는 지역에 지정되며 지정 범위가 넓은 조정대상지역 가운데 투기과열지구로 중복 규제되는 경우가 대부분이다.

이 지구 안에서 재건축 사업은 조합설립 인가 후 소유권 이전 등기까지 조합원 지위 양도가 제한되고, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 후 소유권 이전 등기까지 지위 양도가 불가하다.

정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양주택 재당첨도 5년간 금지된다. 청약 재당첨 제한은 10년이다.

아파트는 물론 100실 이상 오피스텔도 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 제한된다. 주택 취득 시에는 자금조달계획서는 물론 증빙자료도 제출해야 한다.

LTV는 무주택자와 처분 조건부 1주택자를 상대로 50%가 적용되고, 분양가 9억원을 넘는 주택은 청약 때 특별공급을 배정할 수 없는데 올해 국토부 제도 개선에 따라 앞으로 투기과열지구내에서도 이런 규제들은 모두 사라질 전망이다.

기재부가 지정하는 투기지역은 투기과열지구의 LTV·DTI(총부채상환비율) 등 금융규제와 같은 규제가 적용된다.

당초 투기지역은 투기과열지구내에서도 추가 규제가 필요한 곳에 대해 지정하는 가장 강력한 규제 수단이었으나 투기과열지구와 조정대상지역의 규제가 강화되면서 유명무실해진 규제다.

세 규제지역은 모두 크게 정량적 요건과 정성적 요건을 갖췄는지 심사해 지정한다.

정량 요건의 경우 공통요건을 충족하면서 선택요건 중 하나를 만족하면 정량적으로 지정 대상이 되며, 여기에 다시 시장이 과열될 우려가 있는지를 따지는 정성적 평가를 거쳐 최종 선정한다.

◇ 서울 4개구외 분양가 상한제 지역 모두 풀린다

분양가 상한제 지역은 국토부가 투기과열지구 안에서 집값 과열 우려가 있거나 고분양가 우려가 있는 곳에 지정한다.

서울 18개 구 309개 동과 과천, 하남, 광명시 13개 동이 민간택지 분양가 상한제 적용을 받았으나, 이날 규제 완화로 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역이 분양가 상한제에서 벗어나게 됐다.

분양가 상한제가 적용되면 분양가가 제한되는 것은 물론 규제지역 지정 여부와 시세 대비 분양가 수준 등에 따라 분양권 전매제한 기간이 달라지고, 주택 실거주 의무가 적용된다.