교대역 인근 오피스텔인 엘루크 반포 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 쏟아졌다. 전용 50㎡ 매물 가격은 분양가 대비 최대 1억원 가량 떨어졌다. 서초구는 강남3구 가운데 하나로, 아파트 거래 규제지역으로 묶여 있다. 투자세력 유입 등 상승 가능성 때문에 여전히 규제로 묶어둔 지역인데, 오피스텔 매물은 되레 분양가보다도 몸값이 낮아진 것이다.

수익형 부동산의 대표 상품인 오피스텔이 천덕꾸러기 신세를 면치 못하고 있다. 오피스텔은 주택시장이 활황기였던 2020년~2021년 서울 주요 알짜 사업장에서 당첨 즉시 억대로 웃돈이 붙기도 하고 청약 경쟁률은 1000대1을 훌쩍 넘기기도 했지만 소폭 회복세를 보이는 아파트와 달리 맥을 못 춘다. 배경으로 오피스텔의 태생적 한계가 꼽힌다. 오피스텔은 아파트의 대체제 성격이 짙어 아파트를 사는 게 쉬운 불황기에는 외면받는다.

대출 등 정부의 제도도 오피스텔 거래에 불리하다. 불과 2~3년 전만 하더라도 서울시내 아파트는 투기지역, 또는 투기과열지구여서 주택담보대출 비율(LTV) 40% 수준이었다. 오피스텔은 비주택으로 대출이 70%까지 가능해 각광받았다. 반면 최근 비주택 담보대출을 받을 때 DSR이 40%로 제한돼 대출한도가 줄었다. 매수를 하고 싶어도 주택보다 대출실행이 더욱 까다로워진 것이다.

게다가 정부가 지난 1월말 1년간 한시적으로 출시한 특례보금자리론 지원대상에도 비주택인 오피스텔은 빠져 대출이 불가한 상태다. 특례보금자리론이란 기존의 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 정책 주담대를 통합해 새로 만들어진 대출이다. 소득 제한없이 최저 연 3%대 고정금리에 DSR이 미적용되고 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 출시 사흘만에 신청금액이 7조원을 돌파하며 돌풍을 일으킬 정도로 인기를 끌었다. 오피스텔은 이런 대출 상품을 활용하지 못해 거래가 더욱 씨가 마른 것이다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 오피스텔 매매거래량은 지난해 12월 839건을 기록했는데 올해 1월에는 438건으로 48%나 급감했다.

업계는 그 이유를 오피스텔에 대한 규정이 주택과 비주택으로 이중적이기 때문이라고 평가한다. 주거용 오피스텔은 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법을 적용하지만 주거용으로 오피스텔을 사용하면 보유세와 양도소득세를 산정할 때 주택 기준을 적용한다. 즉, 세법상 주택으로 보는 것이다. 반면 대출을 받을 때에는 비주택으로 간주한다.  오피스텔과 같은 수익형 상품 입주가 올해부터 대거 몰리면서 잔금을 마련하지 못해 미입주하는 사례가 급증할 수 있다고 우려한다. 때문에 금융당국이 오피스텔 담보대출 시 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 검토할 수 있단 전망도 나온다.

한 부동산업계 관계자는 “아파트보다 저렴해서 신혼을 시작하려 분양받았다가 이제 등기가 다돼 덜컥 DSR 규제로 잔금대출이 안 나온다고 하며 애먹는 수분양자가 늘고 있다”며 “정부가 규제 완화기조를 유지하는 만큼 아파트와 차별하지 않고 비주택인 오피스텔에도 DSR 규제를 완화하는 방법 등을 고려해볼 수 있을 것”이라고 말했다.