오피스텔 버밀리언 남산의 장점은 단지 안에서 남산을 조망할 수 있고, 남산 예장자락공원을 산책로처럼 이용할 수 있다는 점이었다. 하지만 작년 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자심리가 얼어붙어 미분양 상태가 이어졌다. 애초 입주 계획은 내년 4월이었는데, 작년 말 기준 분양률이 30% 미만에 그쳤다.

서울권에 오피스텔, 생활형숙박시설이 여럿 공급됐다는 점도 부담이다. 공급이 많으면 그만큼 수요가 분산되기 때문이다. 서울에 공급된 오피스텔로는 아스티논현, 엘루크 서초, 디오페라 서초 해링턴타워, 르니드 서초, 여의도 그랑리세, 빌리브디 에이블 등이 있다. 이밖에 생활형숙박시설 세운푸르지오G팰리스도 있다. 또한 버밀리언 남산의 분양가격이 입지대비 다소 높다는 평가도 있었다. 호실 수가 가장 많은 B·C타입(전용면적 37~43㎡)은 분양가 10억원~13억원 선에 책정됐다. 특히 전용면적 43㎡(약 13평) 분양가는 12억1600만원으로, 평당 9300만원대 수준이다.

반면 서울 오피스시장은 수요대비 공급이 부족한 상황이다. 글로벌 종합 부동산 서비스회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 서울 내 대형 오피스 공실률은 글로벌 금융위기 이후 최저 수준이다. 작년 4분기 서울 도심권역(CBD) 공실률은 전 분기 대비 약 1.9%포인트(p) 떨어진 3%로 집계됐다. 여의도권역(YBD) 공실률은 1.8%로 전 분기 대비 약 0.07%p 하락했다. 강남권역(GBD)은 0.3%의 공실률을 유지하며 4분기 연속 0%대를 기록했다.

공실률이 떨어진 반면 임대료는 상승했다. 글로벌 부동산 서비스회사 CBRE에 따르면 작년 4분기 서울 오피스시장은 전 권역 명목임대료가 증가하며 1.6% 상승했다. 특히 타 권역 대비 높은 수준의 인센티브를 제공했던 도심권역에서 임차인을 위한 무상임대기간 축소가 두드러졌다. 이로써 작년 4분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질임대료가 ㎡당 2만8046원으로 전분기 대비 3.3% 올랐다. 작년 대비로는 약 21.3% 오른 수준이다.
이에 남산피에프브이는 오피스텔보다 오피스로 개발하는 것이 더 수익성 있다고 판단했다.

남산피에프브이 관계자는 “오피스텔 시장이 작년 하반기부터 안 좋아지다 보니 사업 수익을 극대화하기 위해서는 (오피스로) 변경하는 게 낫겠다고 판단했다”며 “기존 수분양자에게는 분양대금을 환불해줬다”고 말했다. 이어 “분양경기가 안 좋은 상태여서 그런지 (오피스텔 입주 무산에 대한) 민원이나 저항이 크게 없었다”고 덧붙였다.