전세사기 피해주택 공공임대로 바꿔 주거안정 제공합니다.

  범부처 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 지원방안 발표

  

전세사기로 피해를 입은 기존 주택에서 계속 거주를 희망하나 낙찰을 원하지 않는 피해자에게는 LH가 피해주택을 매입해 공공임대로 제공합니다. 우선매수권을 활용하는 것입니다. 또한 재난ㆍ재해 등 위기상황 발생시 지원하는 긴급복지 지원제도를 ‘전세사기 피해자’ 가구에도 적용하여 생계비 등을 지원합니다.

정부는 관계부처 합동으로 4월 27일 오전 10시 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표하였습니다.
현 정부는 출범 직후부터 전세사기 근절을 위해 총력 대응을 해왔습니다.
총 4차례 지원방안을 발표(`22.9, `23.2, `23.32회)하고, 전세사기를 구조적으로 차단할 수 있는 제도적 장치* 등을 마련했습니다.
* HUG 전세보증 강화, 안심전세앱 출시, 중개사‧감평사 처벌강화 등
또한 범정부 특별단속(`22.7~`23.7)으로 전세사기 임대인 등 209명이 구속됐습니다.

이에 향후 새로운 전세사기 계약이 체결될 가능성은 낮아졌으나, 과거 체결된 전세사기 계약 만료 도래로 당분간 피해 지속 우려되는 상황입니다.

또한 그간 피해자에게 저리대출, 긴급거처 등을 지원해왔으나, 경매 등으로 퇴거 위기에 처한 피해자의 주거불안을 해소하는 데 한계가 있습니다.

정부는 그간 범정부 TF 확대운영(4.17~) 및 당정협의(4.20, 4.23) 등을 통해 종합적인 지원방안을 검토한 결과, 한시 특별법(｢전세사기 피해지 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣) 제정을 통해 전세사기 피해자의 주거안정을 위한 지원을 신속히 제공하기로 하였습니다.
특별법에 따라, 전세사기 연관성, 피해의 심각성 등을 위원회 심의를 통해 판단하여 전세사기 피해자로 인정된 자를 대상으로 우선매수권 등의 특례를 부여하고, 희망 시 LH에서 우선매수권을 양도받아 해당 임차주택을 매입한 후 공공임대주택으로 제공하는 한편, 세제ㆍ금융 등 지원을 추진합니다.
자세한 전세사기 피해자 지원방안은 다음과 같습니다.

1. 거주 중인 주택 낙찰 지원

◈ 경‧공매 유예로 피해자에게 준비기간 제공, 우선매수권과 조세채권 안분으로 낙찰 받을 수 있게 하는 한편, 낙찰자금 부담도 완화

(1) 경․공매 유예․정지 [특별법]
(현행) 경매 유예‧정지는 경매신청자만 가능, 현재는 금융당국 요청 및 금융권의 자율적 협조에 따라 유예중
(개선) 피해 임차인이 직접 경매 유예‧정지 신청 가능하며, 정부도 법적근거에 따른 요청을 통해 경ㆍ공매 유예 이행력 제고

(2) 우선매수권 부여 [특별법]
(현행) 임차주택에 대한 경매 진행시 피해임차인은 다른 채권자 등과 마찬가지로 최고가로 입찰하는 경우에만 낙찰 가능
(개선) 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경ㆍ공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한* 부여

* `15.8월 이전에는 임대아파트가 부도로 경매되는 경우 임차인에게 우선매수권 부여
우선매수 신고시 최고가낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하며, 임차인이 희망 시 LH에 우선매수권 양도도 가능합니다.

(3) 조세채권 안분 [특별법]
(현행) 임대인의 세금체납액이 많을 경우, 피해임차인은 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매 시에도 배당 손실이 큰 상황
(개선) 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수
이를 통해 피해 임차인은 경공매 신청가능, 배당도 증가됩니다.
(예시) 세금 100억 체납 임대인 소유 주택 1,000채 각각 경매시(모두 낙찰가 1억 가정)
ㅇ (현행) 모든 주택마다 선순위 조세채권 100억원 반영
↳ 우선 경매되는 100채까지는 낙찰가 전액 징수(101번째부터는 조세채권無)
ㅇ (개선) 모든 주택에 선순위 조세채권 배분(예: 주택 1,000채에 1천만원씩 배분)
↳ 경매되는 주택별로 낙찰시 1천만원씩만 징수

(4) 경․공매 낙찰시 금융‧세제 지원
(금융 지원) 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입시 금융지원이 강화된 정책모기지 마련
주택기금 구입자금대출디딤돌 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준*을 적용하고, 거치기간도 연장(1→3년)됩니다.
* 일반: 금리 2.15~3.0%, 한도 2.5억, 소득 6천↓ → 신혼: 금리 1.85~2.7%, 한도 4억, 소득 7천↓
특례보금자리론은 금리 인하, 개선된 상환조건 등으로 제공*됩니다.
* 전세사기 피해자는 소득 관계없이 40bp우대, 분할상환(원금 30%까지 만기 일시상환가능)

 

요건                            디딤돌 대출 內 전용상품                 특례보금자리론  금리 등 우대

소득/한도                      7천만원 이하 / 4억원                         제한 없음 / 5억원

금리                             소득별 1.85~2.70%                          3.65~3.95% (우대형 기준)
만기                              최장 30년                                       최장 50년
거치기간                      현행 최대 1년 → 최대 3년                    현행 없음 → 최대 3년

민간금융사에 대한 LTV·DSR 등 대출규제*도 완화(1년한시, 필요시 연장)됩니다.
* 대출액 4억원 한도內, [LTV] (경락)낙찰가 100%, (일반주담대) 비규제70→80% / [DSR‧DTI]적용배제 등

경ㆍ공매 이후 전세대출 잔여채무에 대한 분할상환 지원프로그램 혜택 확대* 및 연체정보 등 신용도 판단정보 등록 유예됩니다.

* 최장 분할상환기간(現10→20년), 무이자 원금 분할상환 및 상환기간 중 최대 2년 상환유예 허용

(세제 지원) 기존 임차주택 낙찰 시 취득세 면제(200만원 한도), 등록면허세 면제, 3년간 재산세 감면(전용60㎡이하 50%, 60㎡초과 25%) 아울러, 전세사기 피해자는 지방세 납부기한 연장 및 징수ㆍ고지ㆍ체납처분 유예 등이 이루어질 수 있도록 조치(최대 1년)합니다.

2. 기존 임차주택을 공공임대로 제공 [특별법]

◈ 기존 주택에서 계속 거주를 희망하나 낙찰을 원하지 않는 전세사기 피해자는 우선매수권을 활용, LH가 매입해 공공임대로 제공
◈ 전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원‧보전은 없음

LH 등 공공주택사업자가 피해 임차인으로부터 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 경ㆍ공매로 매입 후 공공임대로 공급합니다.
피해자는 살던 주택에서 계속 거주가능하여 주거연속성 확보할 수 있습니다.

금년 매입임대 사업(`23년 3.5만호, 6.1조원)을 활용하여 신속하게 공급하며, 신청 수요 등에 따라 필요시 예산 및 공급물량 확대 등 추진할 예정입니다.

전세사기 피해자는 소득ㆍ자산요건 고려 없이 매입임대 입주자격* 부여하며

* 現 일반 입주자격은 도시근로자 월평균 소득 70% 이하, 소득 3/5분위 평균 순자산 이하 등
임대료(시세 대비 30~50%), 거주기간(최대 20년) 등은 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용합니다.

낙찰가격, 주택상태 등에 따라 LH가 현 임차주택을 매입 못할 경우, 인근지역 유사 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격이 부여됩니다.

3. 전세사기 피해자 생계 지원

(1) 생계비 지원
재난ㆍ재해 등 위기상황 발생시 지원하는 긴급복지 지원제도를 ‘전세사기 피해자’ 가구에도 적용하여 생계비 등 지원합니다.
기존 긴급복지 요건* 충족시 지원종류에 따라 생계비(월 62만원), 의료비(3백만원 이내), 주거비(월 40만원대도시) 등 지원(1인 가구 기준)됩니다.
* 대상 요건: 1인가구 기준 소득 월 156만원, 재산 3.1억원대도시, 금융재산 6백만원 이하

(2) 신용대출 지원
한부모ㆍ조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출*을 전세사기 피해자에게도 지원(최대 1,200만원, 미소금융 ‘취약계층 자립자금 대출’) 됩니다.
* 대상요건: ①개인신용평점 하위 20%, ②기초수급자·차상위계층, ③근로장려금 해당자

 

4. 정부가 직접 찾아가는 지원서비스 확대

◈ 생계가 바빠 피해지원을 신청하기 어렵거나, 몰라서 활용하지 못하는 일이 발생하지 않도록 지자체, 피해지원센터 등과 찾아가는 서비스 확대

(이동버스) 지역별 수요를 보며 이동형 상담버스(現2대) 확대 추진합니다.
법률ㆍ금융ㆍ심리 상담 등을 진행하고, 거동이 불편하거나 외출을 꺼리는 피해자의 경우 사전 예약 등을 통해 방문서비스도 진행됩니다.
(상담부스) 전세사기 피해가 많은 지역 내 주민센터에 상담부스를 설치하고(`23.5~, 5곳 순회), 피해 추이에 따라 추가 설치 등 추진합니다.
(인력확충) 신속하고 전문적인 상담을 위해 법률ㆍ심리 전문상담 인력을 확충(200명)하고, 전세피해지원센터 조직ㆍ인력도 확충할 계획입니다.

5. 경ㆍ공매 완료 임차인에 대한 지원

이미 경ㆍ공매가 완료된 경우에도, 특별법 상 전세사기 피해자로 인정하여 경ㆍ공매 특례 외의 혜택이 적용됩니다.
특별법 시행 직전 2년 내 경ㆍ공매가 종료되고, 경‧공매 완료시점에서 특별법 상 피해자 인정요건을 모두 충족한 임차인이 대상이며, 위원회에서 증빙자료 등을 종합 감안하여 확정됩니다.
공공임대 우선 입주기회, 다른 주택 구입시 금융지원, 긴급복지 및 신용대출을 지원합니다.
* 특별법 시행기간 중 신청한 자에게 적용
특별법 지원대상은 6가지 요건을 모두 충족하는 임차인입니다.
➊ 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
➋ 임차주택에 대한 경ㆍ공매 진행(집행권원 포함)
➌ 면적ㆍ보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건 하위법령 위임)
➍ 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우
➎ 다수의 피해자가 발생할 우려
➏ 보증금의 상당액이 미반환될 우려

피해자 인정신청은 임차인이 하며, 전세사기 피해지원위원회에서 ➊~➏ 요건 모두 충족 여부를 판단하여 피해자 여부 최종 결정됩니다.
지자체 기초조사와 병행하여 위원회 직권조사도 가능합니다


또한 전세사기에 대한 처벌도 강화됩니다.
(1) 수사강화
국토부 기획조사*를 대폭 확대(現 1차 조사: 9천건 → 하반기 2차조사: 4만건)하고, 조사과정에서 전세사기 의심 건은 선제적 수사의뢰를 할 계획입니다.
* 현재 1차 기획조사(`23.1~`23.5) 실시 중으로 9천건 의심사례 선별 후 2,091건 조사중
또한 2차 범부처 특별단속(~’23.7)도 실시하여 전세사기 지속 근절하겠습니다.

(2) 처벌강화
｢특정경제범죄법｣에 사기죄 등 이득액 합산규정을 신설*하여 전세사기 등 대규모 재산범죄 가중처벌 추진(`23.5 개정안 발의)합니다.
* (現) 특정경제범죄법 적용대상은 피해자별 피해금액이 5억원 이상 → (改) 피해자에 대한 범의가 단일하고 범행방법이 동일‧유사시 피해금액 합산액을 기준으로 가중처벌

검찰에 송치된 전세사기 혐의자는 공인중개사법, 부동산거래법 등 관련법에 따른 행정처분 병행하겠습니다.


특별법은 2년간 한시적으로 운영될 예정이며, 정부는 즉시 제정안을 발의하고 국회와 협의하여 신속히 제도화해갈 계획입니다. 또한 특별법 외 법령 개정사항 등도 즉시 개정 착수할 계획입니다.