상가를 하나 인수했다. 그런데 종전 소유자가 체납한 관리비를 대신 납부하라고 한다면 관리비를 내야 할까.

관리비는 공용 부분과 전용 부분 두 종류로 나눌 수 있다. 상가의 경우 공용 부분 관리비는 복도, 엘리베이터, 커뮤니티 시설 등 공동으로 사용하는 부분과 건물 전체를 유지·관리하는데 지출되는 비용을 말한다. 일반관리비, 장부기장료, 화재보험료, 청소비 등이 이에 해당한다. 반면 가구별 난방비, 유선방송료 등 개별 상가가 전용으로 사용한 비용은 전용 부분 관리비로 본다.

체납된 관리비 중 전용 부분에 해당하는 비용은 상가관리단이 종전 소유자에게 받아야 한다. 따라서 새로 매입한 소유자가 부담해야 할 의무는 없다. 이와 달리 공용 부분에 해당하는 체납 관리비는 새로 매입한 사람이 부담해야 한다. 집합건물법 18조는 “공유자가 공용 부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인(새 매수인)에 대하여도 행사할 수 있다”라고 규정하고 있다. 공용 부분 체납 관리비는 특별승계인, 즉 새 매수인이 이를 부담하도록 하는 법적인 근거가 된다.

이에 대법원은 집합건물 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 매수인에게 승계시키도록 한 경우, 새 매수인이 이전 소유자의 체납관리비 중 공용 부분에 한해 이를 승계할 의무가 있다고 한 판례가 있다. 새 소유자로서는 체납 관리비를 대납하고 이를 종전 소유자에게 구상청구할 수 있다. 이런 사태를 방지하기 위해서는 상가 매수에 앞서 체납한 관리비 액수를 조회하고 확인할 필요가 있다. 또한 체납한 관리비가 있다면 그 액수만큼 매매대금에 반영(공제)해서 매수자가 손해를 보지 않도록 하는 게 좋다.