공공주택 ‘패스트트랙’ 6개월 속도 단축, 12만호 공급 늘려

지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인하고 최대 4~6개월 이상 사업기간을 단축하는 공공주택 패스트트랙을 도입하여 속도감 있게 공급됩니다. 또한, 수도권 신도시(3만호), 신규택지(8.5만호), 민간 물량 공공전환(0.5만호) 등을 통해 12만호 수준의 물량을 추가 확보합니다.

9월 26일(화) ｢제6차 부동산 관계장관회의｣를 개최하고, ｢국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안｣을 발표했습니다.

그간 정부는 270만호(`22.8) 및 공공주택 10만호(`23.1) 공급계획을 수립하고, 공급 규제 합리화를 추진했습니다. 그 결과 선호도 높은 도심 내 민간의 중장기 공급기반이 강화됐는데요.

재건축 안전진단 통과단지는 `18~`25년간 40곳에서 `23년 상반기 6개월간 111곳으로 증가했고, 정비구역 지정물량 역시 `18~`22년 연평균 2.6만호에서 `23년 6.2만호로 추정됩니다.

공공은 부담가능한 공공분양 뉴:홈을 선호 입지에 사전청약*으로 신속 공급하고 `23년 사전청약 물량도 1만호(당초 0.7만호)로 확대했습니다. 수도권 중심 신규 택지 8.5만호 지정(`2.1, `23.6)하는 등 공급 여력도 확충하고 하고 있습니다.

* 경쟁률: 수방사 283:1, 안양매곡 20:1, 고덕강일3 18:1, 남양주왕숙 9.6:1 등

다만, 작년 하반기부터 공급여건이 악화되면서 단기적으로 주택 공급이 위축된 상황인데요.

ㅇ 인허가(`23.1~8월)는 전년동기 대비 39% 감소(34.7 → 21.3만호) * (수도권) 12.9 → 8.2만호, (지방) 21.8 → 13.1

ㅇ 착공(`23.1~8월)은 전년동기 대비 56% 감소(26.1 → 1.4만호) * (수도권) 13.1 → 5.7만호, (지방) 13.0 → 5.7

ㅇ 준공(입주) 물량은 작년과 유사하나 최근 감소(전년 동기 대비 92%) * (수도권) 14.5 → 12.9만호, (지방) 1.4 → 1.0

최근 주택공급(인허가·착공)의 위축으로 장래 수급불균형이 우려되는 상황으로, 장래 안정적인 주택공급이 이뤄질 수 있도록 개선방안 마련이 필요합니다.

이에, 정부는 정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간의 공급을 적극 보완하고, 민간의 주택사업 여건 개선을 추진합니다.

1. 공공 주택공급 확대

우선, 공공은 수도권 신도시(3만호), 신규택지(8.5만호), 민간 물량 공공전환(0.5만호) 등을 통해 12만호 수준의 물량을 추가 확보하고 패스트트랙으로 공급하여 공급 정상화를 견인합니다.

1) 공공주택 공급물량 확대

(수도권 신도시) 쾌적한 주거환경이 유지되는 범위 내 토지이용, 효율성 제고 등을 통해 3기 신도시 등 물량 3만호 이상 확충합니다. 물량 확충시 조성원가 감소로 분양가 인하 효과가 있습니다. (약 2,50만원 수준85㎡ 기준)

* 3기 신도시 평균 용적률 196%, 최저 18%(고양창릉) ~ 최고 203%(남양주 왕숙)

* (자족용지) 1기 0%, 2기 4.7%, 3기 13.8%, (공원녹지) 1기 19%, 2기 30%, 3기 34%

(민간→공공 전환) 미매각 용지, 사업 미진행 부지 등 기존 민간 추진 예정이던 공공택지를 공공주택 사업으로 전환 추진합니다. 미매각 공동주택용지 1.4만호(29필지) 중 입지, 면적, 수요 등을 검토하여 공공주택 용지로 변경 합니다. (약 0.5만호 내외)

(신규택지) 신규 공공택지 물량 확대 및 후보지 발표를 조기화합니다. 물량은 당초 계획 6.5만호 → 8.5만호 수준으로 2만호 확대하고, 발표시기도 당초 `24년 상반기에서 `23년 1월로 앞당길 예정입니다.

* 신규택지 15만호 계획 중 8.5만호 기 발표(김포한강2 `2.1월 4.6만호, 평택지제·진주 `23.6월 3.9만호)

‘24년 이후에도 수요가 높은 지역 위주로 신규택지를 지속 발굴하겠습니다.

2) 패스트트랙을 통한 조기 공급

공공주택은 패스트트랙을 총 동원해 속도감 있게 공급합니다.

* `23년 공공주택 건설 계획: 공공분양 7.6만호, 공공임대 3.5만호

지구계획과 주택사업계획을 동시에 승인*하여 4~6개월 이상 단축할 계획입니다.

* 공공주택지구계획 준비단계에서부터 주택사업계획 세부설계 착수‧병행

주택사업계획 승인에 필요한 각종 영향평가를 최종 변경승인 또는 착공 전까지 완료할 수 있도록 완화하여 지연 가능성 적극 해소하겠습니다.

* 예: 교육환경평가 최종 변경승인 전 완료 등

지방공사 공공주택사업 타당성검토(사업비 500억원 이상) 면제를* 추진하여(연내 국무회의 상정) 10개월 이상 단축하겠습니다.

* ‘24년까지 인허가 예정인 지방공사 사업지구는 타당성검토 기 면제(’23.4, 국무회의)

3) 기 추진 사업의 철저한 공정관리

금년 12월 뉴:홈 사전청약*은 예정대로 차질 없이 추진하여 무주택 서민을 위한 부담가능한 내집마련 기회를 조속히 확충하겠습니다.

* 12월 위례(A1-14) 등 1개단지 총 5천호 사전청약 시행 예정

`24년에도 뉴:홈 사전청약을 1만호 추진하되, 우수입지‧물량 등을 최대한 발굴하고 연내 사전청약 계획 발표하겠습니다.

3기 신도시 등 택지지구 사업도 차질 없이 추진하겠습니다. 주요 3기 신도시(`18~`19 발표)는 금년 부지조성 공사에 모두 본격 착수하고, 주택도 최초 착공합니다.(`23.4Q, 인천계양)

* (부지착공`23.5~9) 남양주왕숙, 고양창릉, 하남교산, 부천대장

(주택착공) 인천계양`23.12

기 발표된 택지지구의 지구지정 및 지구계획 승인*을 조속히 추진하고, 지구지정-지구계획 승인 통합 등으로 사업 일정을 최대한 단축하겠습니다.

* (지구지정) 화성진안`23.12, 김포한강2`24.上, 평택지제역세권‘24.下

(지구계획 승인신청) 광명시흥`23.1, 의왕군포안산‘24.上

공공 도심복합사업을 통한 도심 내 공급도 속도감 있게 추진하겠습니다.

* `23.9월 기준 총 5곳 8.3만호 후보지 선정, 이중 10곳 1.7만호 지구지정 완료

연내 총 1만호 지구지정(3천호 기 지정), 최초 3천호 주택사업 인허가 등 사업을 가시화하고, 분양가상한제 배제 등 제도개선*도 추진하겠습니다.

* 광역교통‧학교용지부담금 합리화, 중도위 심의 간소화 등

2. 민간 주택공급 활성화

민간의 적체된 인허가‧착공 대기물량이 조속히 재개될 수 있도록 주택사업 여건을 개선하기 위한 다양한 지원방안도 추진합니다.

정상 사업장은 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 충분한 공적보증을 제공하고, 정책‧민간 금융기관의 금융공급도 확대합니다.

<규제 합리화와 불확실성 해소 등을 통해 민간의 주택사업 여건 개선>

1) 공공택지 전매제한 완화

사업 추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 완화* 합니다.

* (現) 토지소유권 이전 등기 후 → (改) 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하로 허용

또한 벌떼입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 지속 금지*하고, 이면계약 등에 대해서는 지자체에 조사요청 및 엄중처벌 하겠습니다.

* 벌떼입찰로 수사 중인 업체는 비계열사 간 전매도 불허(양수·양도 모두)

* 전매제한 규정 위반시 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금

2) 조기 인허가 인센티브

공공택지 공급(계약) 후 통상적 기간(2년)보다 조기에 인허가(예:1년)를 받을 경우, 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여합니다.
신규 택지 추첨제 물량 중 일정분을 조기 인허가 업체에 우선공급 하고, 경쟁방식 공급 시에는 평가 가점(현행 최고인 5% 수준) 부여합니다. 기 매각 택지도 동일하게 적용*하되, 벌떼입찰 업체는 제외됩니다.

* 예: `23.9월 택지계약을 체결한 경우 `24.9월 전까지 인허가 시 인센티브 제공

3) 분양→임대전환 공급 촉진

기존 분양사업을 임대사업으로 신속히 전환할 수 있도록 지원하겠습니다. 현재 시행중인 공공지원 민간임대 공모를 연 1→2만호 확대하고, 기금지원 대출한도 한시 상향 및 일반공급 입주자 선정 절차를 완화하겠습니다

* (대출한도) 0.7~1.2억원 → 0.9~1.4억원

(입주자격) 유주택자 모집가능 시기 조기화(現 ‘입주개시일 이후’ → 改 ‘모집공고 6개월 후’)

4) 공사비 증액 기준 마련

(민간사업) 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 ‘표준계약서’(8.31일 개정)를 활용하여 공사비를 조정합니다

* 물가변동 반영여부를 판단하는 방식으로 공공공사에서 활용 중인 ‘품목조정률’ 또는 ‘지수조정률’로 명확화하고, 계약조정시 금액 산출방식을 구체화

기존 계약도 조정기준이 모호하여 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정 과정에서 표준계약서 기준을 적극 활용할 수 있도록 권고하겠습니다. 특히, 정비사업은 특화된 표준계약서*를 별도 마련하고, 공사비가 일정 수준 이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도하겠습니다.

* 공사비 증액 기준이 되는 물가변동률, 공사비 산정 기준 시점 등 포함

(민간참여 공공사업) 공공과 민간이 합리적으로 리스크를 분담할 수 있도록 공사비 증액 반영 기준 정비하겠습니다.

* 민간참여 공공주택사업: 협약체결 후 예상치 못한 물가변동 발생시 기간 무관 증액 반영

* 공공지원 민간임대: 공사비 상승요건(現 5% 상승시) 하향 등

5) 인허가 절차 개선

지자체 협의회 구성‧운영으로 인허가 장애요인을 적극 해소하고, 주택사업승인 통합심의 의무화*(주택법 법사위 기 상정)로 기간을 단축합니다.

* 現 통합심의 대상: 건축심의, 도시‧군관리계획, 광역교통대책, 교통영향평가, 경관심의 등 → 교육영향평가도 대상에 포함 추진(교육부 협의)

건축허가 시 건축‧경관심의도 통합심의 도입을 추진합니다.

｢정부업무평가법｣에 따른 지방자치단체 합동평가* 시 평가지표에 ‘주택사업승인 인허가 실적(법정기한 내 처리여부 등)’ 반영을 추진합니다.

* 지방자치단체 합동평가 실시 결과에 따라 우수 지자체 재정 인센티브 지급

학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련하고, 학교용지 부담금 면제대상 확대* 합니다. (부담금 요율 인하, 지역별 차등부과 등도 검토)

* (現) 임대주택 공급 시 부담금 면제 → (改) 60㎡ 이하 소형주택 분양 시에도 면제

6) 건설인력 확충

합법적인 외국인 건설 인력을 활용하여 안정적인 공사가 진행될 수 있도록 건설업 분야 외국인 인력 채용 쿼터의 지속 확대를 추진합니다.

* `23년은 전년 대비 820명 확대(2,40→3,20명), `24년에도 지속 확대 추진

7) 규제 정상화 입법 완료

재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 합리화 입법과제는 회와 적극 협의하여 조속히 개정 추진하고, 민간도심복합사업 도입, 1기 신도시 특별법 등 도심공급 확충을 위한 주요 법률도 신속히 제정하겠습니다.

<원활한 자금조달을 위한 금융지원 강화>

1) PF대출 보증 확대

정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 보증기관(HUG․주금공)의 보증규모를 확대하고 심사기준 등을 대폭 개선합니다.

(보증규모 확대) PF대출 보증 규모를 확대 합니다.(15→25조원)

* 당초 계획 HUG 10조원, 주금공 5조원 → HUG 15조원, 주금공 10조원

* HUG 보증여력을 안정적으로 뒷받침하기 위해 정부 출자 등 자본보강도 병행

(대출한도 확대) PF대출(유동화증권 포함) 보증의 대출한도를 확대하여, (전체 사업비의 50→70%) 사업자의 추가 자금 확보 지원합니다. (HUG)

(심사기준 개선) PF보증 심사기준(시공사 도급순위‧신용등급, 자기자본 선투입 요건* 등)을 완화하여 보증대상 사업장 확대합니다. (HUG)

* (시공사 도급순위) 現 70위 → 폐지 / (신용등급) 신용등급별 점수 상향

(자기자본 선투입 요건) 現 토지비의 10% → 시공순위 10위 이내 5%, 그 외 10%

미분양 PF보증 보증요건 중 분양가 할인(5%)은 이에 준하는 간접 지원(발코니확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등)도 인정토록 개선합니다. (HUG)

(원스톱 서비스) 원활한 PF보증 공급을 위한 별도 상담창구 신설합니다.(HUG)

2) 부동산 PF 단계별 사업성 제고 및 금융공급 확대

정상 사업장은 원활하게 사업이 추진될 수 있도록 효율적인 이해 관계 조정 체계 구축 및 적극적인 금융공급 지속합니다.

(민관 PF조정위원회*) 민관 합동 사업장에 공사비 인상, 고금리 등에 따른 차질 발생 시 신속한 이견 조정을 위해 PF조정위원회를 운영하겠습니다.

* 공공이 토지제공 또는 발주한 사업의 사업 및 토지계획 등 조정(국토부, 9.1일 기 구성)

(금융 공급 지속) 건설사 및 사업성 있는 정상 PF 사업장 대상으로 정책․민간 금융기관의 차질 없는 금융 공급 지속 유도하겠습니다. 정책금융기관은 건설사 보증과 P-CBO 매입 한도를 3조원 추가 확대하는 등 총 7.2조원* 이상 규모로 부동산PF 및 건설사 지원 하겠습니다.

* 산은‧기은‧신보의 PF사업장‧건설사지원 프로그램('2.1월, '23.3월) 잔여재원 4.2조원(+α)

+ 동 프로그램 중 중소건설사 보증, P-CBO 분야 3조원 추가 확대

민간금융기관도 5대 금융지주 등을 중심으로 PF 사업장 대상 차환‧신규대출 등 적극적인 금융 공급을 지속하겠습니다. 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 시행사‧시공사 등의 PF 대출 관련 애로사항도 지속 발굴‧개선하겠습니다.
또한, 부실·부실우려 사업장은 원활한 사업 재구조화를 통해 사업성을 제고하고 사업진행에 필요한 신규자금(New Money) 유입을 지원하겠습니다.

(대주단협약 지원) 부실우려 사업장은 만기연장, 이자유예, 채무조정 등 재구조화가 원활히 추진되도록 대주단협약 운영을 지속하겠습니다.

* '23.8월말 기준 187개 사업장에 적용, 152개 사업장에서 재구조화 진행

사업성 확보가 어려운 사업장은 경‧공매 등을 통해 조속히 정리되도록 하여 새로운 PF 사업이 다시 추진될 수 있는 환경을 조성하겠습니다.

(PF정상화 펀드 확대) 재구조화 사업장에 신규자금을 공급하는 PF 정상화 펀드를 당초 1조원에서 2조원 이상으로 확대하겠습니다.

캠코펀드*는 1.1조원 규모(당초 목표 1조원)로 이달 중 조성을 완료하고 실사가 완료된 사업장 대상으로 매입을 위한 입찰에 착수하겠습니다.

* 캠코와 민간투자자가 1:1 매칭, 신한‧국민‧NH‧우리 등 금융지주 및 민간투자자 참여

금융업권 자체적으로도 별도 펀드(1조원)*를 조성하여 PF 사업 재구조화가 필요한 사업장을 자체적으로 선별‧지원하겠습니다.

* 하나‧우리‧NH‧기은 등 0.6조원, 저축‧여신업권 0.4조원 등 조성 계획

(PF정상화 인센티브 제공) 사업장 정상화 인센티브 제고를 위해 PF정상화 펀드 인수 사업장 대상 PF보증* 우대를 제공합니다. (주금공)

* 보증비율 확대(90→95%), 대출한도 확대(총사업비의 70→80%), 대출금 상환방식 다양화 등

3) 중도금 대출 지원

(보증 확대) HUG 중도금대출 보증 책임비율을 현행 90→10%로 확대하여 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원합니다.

(심사 합리화) 은행권 중도금대출 심사시 초기분양률 등에 과도하게 보수적 기준을 적용하는 관행* 등이 합리화되도록 지속 점검하겠습니다.

* 심사시 초기 분양률(분양 6개월 내)을 높게 요구(70~80%)하는 사례도 발생

<단기 공급이 가능한 非아파트 사업여건 개선>

1) 非아파트 자금조달 지원

(자금지원) 연립·다세대, 오피스텔 등 非아파트에 대해 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원합니다. (대출한도 7,50만원, 금리 최저 3.5%)

非아파트를 공공지원 민간임대로 건설ㆍ활용하는 경우 기금지원 대출한도를 확대합니다. (0.7~1.2억원 → 0.9~1.4억원)
도심 내 공유주거 서비스를 제공하는 임대형기숙사*를 임대주택 등록 대상에 포함하여 건설시 세제·기금 등 지원*하겠습니다.

* 특정 학교‧기업 소속 학생‧직원이 아닌 일반 청년 등을 대상으로 임대‧운영하는 기숙사

* 건설시 취득세‧종부세‧양도세 감면, 기금 출‧융자, 저렴한 택지 제공, PF 보증 등 지원

(보증공급) 건설공제조합 보증으로 非아파트 사업장도 자금조달을 지원합니다. PF대출시 부가되는 건설사의 책임준공의무에 대해 건설공제조합 이행보증 신설(3조원)하고, 사업자대출(본PF‧모기지) 지급보증 도입도 추진합니다. (3조원)

2) 非아파트 규제 개선

(역세권 도시주택) 주거와 공유 모빌리티를 결합한 소형주택을 통해 교통 영향을 최소화하면서 도심 내 주거수요에 대응하겠습니다. 상업·준주거지역 역세권(50미터 내)에서 건설되는 도시형생활주택(60㎡ 이하)에 공유 차량 활용시 주차장 확보 기준*도 완화하겠습니다.

* (現) 세대당 0.6대 → (改) 세대당 0.4대 (20% 이상 공유 차량 전용으로 확보시)

* 별도의 공유 모빌리티(자전거‧PM 등) 전용 공간 확보시 추가 인센티브 부여도 검토

(청약 무주택 간주 기준 확대) 청약시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준가격 상향* 및 적용범위 확대*로 서민 주거 사다리를 확대합니다.

* 기준가격(공시가격): (수도권) 1.3억원 → 1.6억원, (지방) 0.8억원 → 1억원

* 적용범위: (現) 민영주택 일반공급 → (改) 민영‧공공주택 일반‧특별공급

<신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반 확충>

1) 재개발‧재건축 사업절차 개선

분쟁 등으로 인한 중단·지연 없는 정비사업 추진기반을 구축합니다.

(공사비 분쟁) 계약체결시 전문기관의 컨설팅 지원, 분쟁 우려 시 즉시 조정전문가 파견* 및 분쟁조정협의체를 구성해 정상화 지원합니다.

* 법률‧건설‧토목‧도시행정 전문가 등 지자체 풀 활용, 파견비용 국토부 지원

공사비 분쟁을 제도적으로 예방·조기 해소하는 장치*도 마련합니다.

* (계약단계) 공사비증액 기준 등 필수사항 반영 표준계약서 마련

(공사비 검증) 지자체도 공사비 검증 요청 가능

(분쟁조정) 도시분쟁조정委의 공사비분쟁 조정 등

(상가-주택 소유자 분쟁) 상가 ‘지분쪼개기’로 인한 분쟁과 투기방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 지분쪼개기를 제한합니다. 또한, 절차통합 및 전자총회 도입 등으로 사업속도를 대폭 제고합니다.

* 현재 주택은 지자체장 고시 날(기본계획 공람공고일~정비구역 지정 전)을 권리산정일로 하여 그 이후는 지분을 분할해도 분양권 미부여 → 상가도 동일적용(도시정비법 기발의)

(정비구역 지정) 정비계획 가이드라인 사전제시(특‧광역시 등) 의무화 및 특별건축구역 지정절차 간소화*로 정비구역 지정기간 등 단축

* [現] 특별건축구역 지정(광역) 후 사업계획인가(기초) → [改] 사업계획인가시 의제처리

(신탁방식 속도제고) 신탁방식 추진시 시행자 지정요건 완화*, 정비-사업계획 통합처리 등* 절차 간소화로 최대 3년 단축합니다.

* (현행) 주민동의(3/4이상)+토지면적 1/3이상 신탁 → (개선) 주민동의(3/4이상)

* 경미한 사항은 의사결정을 주민대표회의로 위임하여 사업속도 제고 등

(전자적 의결 도입) 총회 개최, 출석, 의결에 온라인(모바일) 방식을 도입하여 사업기간을 최대 1년 단축합니다.

2) 소모 정비사업 사업성 개선

도심 수요에 신속 대응가능한 소규모 정비사업의 사업성을 보완합니다. 기부채납 부지는 사업시행가능 면적요건(면적상한 1만㎡)에서 제외하고, 소규모 관리지역*에서 공공이 참여해 연접한 구역을 통합시행 할 경우 최대 면적 기준을 현행 2만㎡ → 4만㎡ 이하로 완화합니다.

* 지자체가 전체 소규모 정비 및 기반시설 계획 등을 사전 수립하는 지역

소규모 정비사업 기금융자(사업비 50~70%, 1.9~2.2%)도 차질없이 지원하겠습니다.

이번 주택공급 활성화 방안은 법 개정 없이 추진가능한 과제 중심으로, 공급 여건 신속 개선이 가능합니다. 이번 방안을 통해 올해 목표 47만호(인허가)를 최대한 달성하고, 내년까지 100만호 이상을 공급하는 한편, 현 정부 목표를 초과 달성(270만호+α)할 수 있는 여력을 확충해나가겠습니다.

[출처] 공공주택 ‘패스트트랙’ 6개월 속도 단축, 12만호 공급 늘려|작성자 국토교통부