2023년 3월 28일 공포된 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 개정안이 2023년 9월 29일 부터 본격 시행되었다.

개정된  집합건물법은 시, 도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 전유부분이 50개 이상의 관리인에게 회계장부의 작성, 보관에 관한 사항등에 관하여 보고 또는 관련 자료의 제출을 명할 수 있도록 했다. (제26조제2항 신설) 또한 전유부분이 50개 이상인 집합건물의 관리인은 관리단의 사무집행을 위한 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성(시행 이후 10월부터 해당함)하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계년도 종료일로부터 5년간 보관하도록 했다.(제26조제2항 신설).  

기존의 관리인의 보고 의무에서 구분소유자 만을 대상으로 하였다면 개정된 집합건물법에서는 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 그 사무에 관하여 보고하도록 함으로써 임차인의 권리를 명확히 하였다.

집합건물법은 주거를 주 목적으로 하는 아파트등을 제외한 오피스텔, 상가, 주상복합, 지식산업센터처럼 한 동의 건물을 구분소유 형태로 소유하는 집합건물에 적용되는 법률을 말한다. 공동주택관리법의 적용을 받는 아파트와는 달리 집합건물법은 아직 그 법률이 명확하게 정비가 되지 않아 관리단이 특별한 감독이나 견제없이 사적자치의 원칙에 따라 관리를 하고 있는 경우가 많다. 

집합건물은 특성상 구분소유자가 직접 사용하기 보다는 임대를 주는 경우가 많아 관리단의 운영에 대해서 상대적으로 관심이 적을 수 밖에 없다. 임대인 입장에서는 월세만 받으면 되고 관리비는 임차인이 지불을 하기 때문이다, 임차인 입장에서는 이용하는 기간이 지나면 어차피 나갈것이기에 자신이 내는 관리비가 제대로 사용되고 있는지에 대해서는 고민을 하지 않는다. 임차인이 고민을 해서 물어본다고 해서 관리인이 속 시원하게 이야기 해줘야 할 의무가 없었기 때문이기도 하다.

하지만 이번 개정안으로 전유부분 50개 이상인 관리인들은 바빠질 것으로 보인다. 구분소유자가 아닌 임차인도 관리비와 관련한 자료의 복사, 열람을 요청할 수 있으며 그렇게 하지 않을 경우 지자체에 고발이 가능하고 지자체는 행정감독을 통해 벌금까지 부과 할 수 있게 되었기 때문이다. 그렇다면 이번 개정안으로 깜깜이 관리비는 사라질 수 있을까?

아직 갈길이 멀다. 집합건물법 개정전에 관리인으로 선임되어 지금까지 계속 하고 있는 관리단이 있을 수 있다. 이전 개정안에서 관리인으로 선임된 사람은 신고를 하게 되어있지만 개정안 이전에 선임된 관리인은 별도의 신고를 하지 않아도 된다. 오래전에 선임된 관리인은 2년 임기 제한 적용도 받지 않는다. 관리규약이 없는 관리단도 많다. 관리인을 관리 감독하기 위한 관리위원회를 두기 위해서는 관리규약에 정해져 있어야 한다. 

집합건물법은 세부적인 사항을 법률로 정할 수 없었기에 그 부분을 관리규약으로 할 수 있도록 해두었다. 하지만 관리규약이 없다(또는 있지만 의미가 없다). 관리규약 제정을 하려면 구분소유자가 모여야 한다. 현실적으로 불가능하다. 그래서 변호사를 통한 서면 또는 전자적 방법으로 동의서를 받아 진행하는 경우가 많다. 결의요건을 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상으로 완화한 것은 어느정도 현실을 감안한 것이라 볼수 있겠다. 다만, 75%와 66%의 차이가 현장에서 얼마나 크게 날지는 모르겠다. 심지어 전자적 방법으로 하기 위해서는 관리규약에 전자적 방법으로 할 수 있다고 명시되어 있어야 한다.  

집합건물법 개정안이 시행되고 차츰 발전해 나가는 것은 좋은 방향이다. 하지만 그 모든것에 앞서서 관리규약이 정리되어야 한다. 모든 집합건물은 관리규약을 법률 개정전후에 상관없이, 전유부분의 개수에 상관없이 의무적으로 신고하도록 해야하고 그렇지 않은 경우 법무부장관 또는 지자체장이 정한 표준규약을 그 관리규약으로 한다라는 강한 개정안이 필요하지 않을까 생각한다.