특집 논단

현재 전국에 산재되어 있는 집합건물( 오피스텔. 오피스, 지식산업센터, 생활숙박시설 등)의 관리인은 집회를 통해서 관리인을 선출하기도 하고, 집회 없이 시행사의 입맛에 맞은 사람을 사전에 정해놓고 서면으로 징구하여 관리인을 선임하는 곳도 많다.

또한 구분소유자들이 집합건물법을 잘 이해하지 못해 집회 절차를 무시하고 관리인을 선출하기도 하고, 관리인을 호칭하는 용어도 제각각 단장이라 하고  회장이라고도 하지만 정확한 호칭은 ‘관리인’ 이라고 불러야 한다.

(집합건물 오피스텔)

집합건물법에 따르면 제24조(관리인의 선임 등)에서 ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. ② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다 라고 규종되어 있다.

위 집건법에 따르면 관리인의 자격은 분명히 ‘구분소유자일 필요가 없다’ 라고 강행규정으로 되어있다. 그러나 실무에서는 관리인 후보 모집 시 대부분 구분소유자가 지원하며 만일 외부인이 지원할 경우 이상한 눈초리로 배척당한다.

 

 

이렇게 혼돈되도록 한 책임은 어디에 있을까? 집합건물법의 잘못된 규약이라고 필자는 생각한다. 차라리 관리단의 대표구성은 관리위원회만 선출하고 그 위원 중 위원장을 선정하여  대표자로 하고, 관리인은 별도 외부에서 직원채용 공고를 통해 관리인으로 선발하여야 한다.

관리인의 권한과 의무는 집건법에서는 다음과 같이 규정하고 있으며 관리 범위가 많다.

제25조(관리인의 권한과 의무) 

① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. 

1. 공용부분의 보존행위
1의 2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
2. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

결국 관리인은 구분소유자 중에서만 선출된다면 자칫 아파트 입주자대표회의 회장 정도로만 생각하지만 그 역할과 업무는 확연하게 중요성이 다르다. 

 

관리인이 선출되면 전문 기술적인 업무가 요구되는데 이러한 전문적 지식이 없으면 관리인의 역할이 힘들기 때문이다.

 

(건축시설물 하자보수에 대한 전문지식이 필요하다 )

관리단 집회를 통해서 구분소유자들이 관리인으로 출마하여 당선되고도 전문적인 사무와 기술 업무를 보지 못하고 그냥 결재만 해주는 정도만 하게 되는 이유도 집합건물을 관리할 능력이 없기 때문이다.

관리인의 권한과 의무 중에서 ‘공용부분의 보존행위’를 한다 라고 되어있다. 이 보존행위를 하려면 적어도 기술적 전문적 지식이 있어야 하는 부분이다. 

 

기술적 부분이란 집합건물에 필요한 전기부분, 소방부분, 기계안전점검부분, 기계식주차장 관리, 하자보수 수리 부분 등 전반적인 상식이 있어야 하며 소위 아파트의 관리소장 역할이며 상근 근무를 해야 한다.

또한 관리인의 업무 중에서 ‘공용부분의 관리’를 관리인의 역할에서 상당히 포괄적으로 범위가 넓다. 즉 ‘관리’라는 영역에는 건축물 시설관리와 민법, 회계관리, 집합건물법 등의 전문지식이 있어야 관리를 할 수가 있다.

(배관, 전기, 소방 등의 기술관리 부분)

구분소유자 중에서 관리인으로 선출되면 대부분 직장이 있다 보니 관리업무에 집중할 수 없다. 이런 법이 현실성 없어 차라리 관리인의 자격은 아파트 소장처럼 일정한 자격(집합건물관리사)증 이라도 소지한 자가 관리인으로  제한해야 한다. 

 

관리단 대표구성은 관리위원회에서 하고 관리인은 별도 외부 채용공고를 하여 선임되어 전문적인 집합건물을 관리할 수 있도록 하루속히 관리인의 선출기준이 집합건물법에서 개정되어야 한다.

강성건 한국집합건물관리사협회 수석부회장