□ 보증금 요건을 최대 5억원에서 7억원으로 확대하였고, 이중계약 피해자와 전세권 설정 후 퇴거한 경우도인정 받을 수 있도록 개선하였음

□ 1인 피해자인 경우에는 사기에 의한 피해보다는일시적인 채무 불이행인 경우가 많아 특별법상 피해자등으로는 인정되지 않지만HUG 피해확인서 발급*을 통해 금융·주거 등 지원 중

* 전체 보증금의 30% 이상 회수하지 못한 경우 피해확인서 발급 가능

2. 외국인 피해자는 피해자 인정 및 지원대책 이용에 변동이 없는지?

□ 외국인도 내국인과 동일한 기준으로 피해자 결정 중이며, 특별법에 따라 지원하고 있음다만, 주택도시기금을 활용한 정책대출과 공공임대주택 지원은 제외(주택도시기금법, 공공주택특별법 상 지원 대상이 “국민”으로 한정)

* 난민, 특별기여자도 긴급주거만 지원 중이며, 국가간 상호주의도 고려할 필요

2. 피해주택 매입

1. 종전 특별법에 따라 매입 요청한 경우에도 개정안에 따른LH 매입 방안이 적용되는지?

□ 종전 특별법에 따라 이미 LH에 매입을 요청하였거나,LH가 양도받은 우선매수권을 활용하여 매입 완료한 경우에도법 시행(11.11) 후 경매차익 등 소급지원 가능

□ LH에 매입을 요청했으나 매입이 곤란하여 대체 공공임대에 거주 중인 경우도 임대료 재정 지원을 통해 10년간 무상으로 거주할 수 있도록 지원

* 특별법 개정 전(9.10) 이미 경매가 종료된 경우 포함

2. LH에서 매입 거부한 주택 피해자에 대해서는 어떤 보완대책이 있는지?

□ 기존, LH 매입 대상에서 제외되었던 위반건축물 등은 매입대상으로 포함하였음

□ 그럼에도 불구하고 LH가 매입하기 곤란한 경우,대체 공공임대 또는 전세임대에서 임대료 재정 지원을 통해 10년간 무상으로 거주할 수 있도록 지원

ㅇ 10년 이후에도 계속 거주 희망 시 추가 10년간 시세 대비 50～70% 할인된 저렴한 비용으로임대주택에 거주할 수 있도록 지원

3. ‘LH 감정가’와 ‘낙찰가’ 산정방식은?

□ (LH 감정가) LH가 피해주택을 낙찰받은 후 최근 시세를 반영하기 위해 감정평가를 의뢰하여 산정

ㅇ 감정가는 감정평가사협회가 추천한 평가기관 중 LH와 피해자가 각각 선정한 2개의 평가기관에서 평가한 금액의 산술평균금액으로 결정

□ (낙찰가) LH는 우선매수권을 양도받아 경매에 참여하므로직접 낙찰가를 산정하지 않고, 제3자의 최고가매수신고액(입찰가격)에 우선매수권 행사 여부만을 결정

ㅇ 우선매수권 행사 여부의 가격 기준은 법원 감정가, 지역별 평균 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정하며,

ㅇ 제3자의 최고가매수신고액이 LH의 가격 기준을 초과할 경우 우선매수권을 행사하지 않을 수 있음

4. 피해자가 납득하지 못할 금액이면 이의제기 하거나 매입 요청 취소가 가능한지?

□ 감정가는 감정평가사협회가 추천한 평가기관 중 LH와 피해자가 각각 선정한 2개의 평가기관에서 평가한 금액의 산술평균금액으로 결정하므로감정가 산정 시 피해자의 참여를 보장하고 있음

우선매수권 행사 가격 기준은 법원 감정가, 지역별 평균 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정

□ 매입 요청 취소는 매각기일 3일 전까지 가능하고,LH가 피해주택을 낙찰받은 후에는 매입 요청 취소 불가

5. LH 매입 시 선순위 임차인과 후순위 임차인의 배당방식은 어떻게 되는지?

□ LH가 매입하는 경우에도일반적인 경매 배당방식과 동일하게 우선순위에 따라 배당하고, 다가구 주택의 경우에는 피해액 비율대로 안분하여 지원

                                  다가구 주택 경매차익 안분(예시) 

▸ 서울 지역 다가구 LH 감정가 : 11억원, 낙찰가 : 8.5억원 ⇨ 경매차익 : 2.5억원
▸ 은행 선순위 근저당권 : 4.5억원, 임차인 A·B·C·D·E·F 보증금 : 1.5억원

6. LH 매입 시 ‘배당금’과 ‘경매차익’의 차이는?

□ ‘배당금’은 법원이 배당을 요구한 채권자(임차인 포함)들에게우선순위에 따라 낙찰금액을 배분하는 금액을 말하며,‘경매차익’은 LH 감정가와 낙찰가의 차익을 뜻함

▪피해보증금 : 피해주택의 임차보증금 중 임대인으로부터 반환받지 못한 금액

▪배당금 : 경매 종료 후 법원이 채권자(은행, 임차인 등)에게 우선순위에 따라 낙찰가를 배분하는 금액

▪경매차익 : LH 감정가와 낙찰가의 차액

* 공공임대 거주 희망시 경매차익을 보증금으로 전환하여 임대료에서 차감하거나 희망하지 않을 경우 경매차익 지급

- 법원감정가 : 법원이 경매 시점에서 감정평가를 통해 산정한 입찰기준 가격
- LH 감정가 : LH가 주택을 낙찰받은 후 낙찰 시점의 시세를 반영하여 주택의 가격(가치)을 감정평가한 금액
- 낙찰가 : LH가 우선매수권을 행사하여 매입한 금액

▪ 임대료 재정지원액 : 경매차익이 적거나 없는 경우 최장 10년간 임대료 부담 없이 거주할 수 있도록 지원하는 금액

* 단, 임차인 배당금, 임대인에게 반환받은 금액, 경매차익, 임대료 재정지원의 합은 피해보증금을 초과할 수 없음(특별법 제25조 제10항)

7. LH에 매입 신청하려면 피해자가 경매 개시하고 비용을 부담해야 하는지? (LH가 낙찰받고 배당하면 경매 집행비용은 LH 부담인지, 피해자 부담인지)

□ 경매개시는 채권자의 경매신청으로 진행됨따라서, 피해주택에 임차인 외 별도 채권자가 존재하지 않는 경우 피해자가 경매 신청해야 함

ㅇ LH가 낙찰받은 경우에도 경매 집행비용은 경매신청자가 부담해야 함

8. 다가구주택 경매차익 안분방식은 모든 세입자를 대상으로 하는지? 아니면 피해자만을 대상으로 하는지?

□ 피해자가 아닌 임차인은 안분대상에 포함되지 않음

ㅇ 다가구주택의 경매차익은 피해자만을 대상으로 하며,피해 임차보증금 비율대로 안분하여 지원
ㅇ 참고로, 피해자가 아닌 임차인은 경매에서 배당을 통해 본인의 보증금을 전액 회수할 수 있음

9. 다세대 공동담보인 경우, 모든 세대가 낙찰 및 배당되기 전까지 LH매입, 무상거주, 경매차익 보전이 가능한지?

□ 공동담보 물건별 경매가 개별 진행되는 경우LH가 우선매수권을 활용하여 매입은 가능하나,공동담보 물건 전체의 경매가 종료되어야 피해 임차보증금(지원액 한도)이 결정되고, 이에 따라 경매차익, 임대료 재정 지원이 가능함

ㅇ 다만, 전체의 경매 종료 전이라도 임대주택 거주는 가능하며 임대료가 발생할 수 있음(추후 전체의 경매 종료 이후에 경매차익에서 임대료 지급액을 정산할 계획)

□ 공동담보 물건 전체(피해주택과 피해주택 外)가 일괄로 경매가 진행되어 우선매수권 행사가 곤란한 경우
ㅇ ❶피해주택만 분리하여 경매가 진행될 수 있도록 관계기관과 협의하거나 ❷직접 입찰에 참여하여 일괄로 매입할 수 있도록 관련 지침 개정 예정

▪ 대법원 판례 (대법원 2006.3.13. 2005마1078)

집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

3. 공공임대주택

1. 경매차익을 받고 퇴거한 이후에도 대체 공공임대주택 제공이 가능한지?

□ 피해주택 퇴거 시 경매차익을 지급받은 경우에는 대체 공공임대주택 제공이 불가하며, 퇴거 시점에 ❶대체 공공임대주택(또는 전세임대) 우선공급 및임대료 재정 지원과 ❷경매차익 지급 중 선택 가능

2. 피해주택 대신 거주할 대체 공공임대주택 지역, 금액, 면적, 구조, 가구원 수 증가시 대책 등이 있는지?

□ 피해주택 소재지와 인근지역 이외에도 생업, 질병, 가구원 수 증가 등 주거이전 사유가 발생하는 경우(증빙서류 제출 필수) 다른 지역으로 공공임대 또는 전세임대 공급 가능ddd임대 조건(금액·면적·구조 등)은 지역본부별 공급가능 주택을 고려하여 탄력적으로 공급

□ 다만, 피해주택의 면적, 금액 등 기준을 초과하는 공공임대 또는 전세임대를 요청하는 경우 그 초과되는 부분에 상당하는 금액은 피해자가 추가 부담

3. 긴급주거지원과 공공임대주택의 차이는?

□ (긴급주거지원) 공공주택 특별법 시행규칙 제23조의3에 따라공공임대주택을 임시로 사용하도록 지원(공공임대주택) 전세사기피해자법에 따라 피해자 주거안정을 위해 공공임대주택에 거주할 수 있도록 지원