다주택자 중과 규정 도입 이후 주택 1채 또는 2채를 보유한 사람이 분양권을 사면 취득세는 어떻게 될까. 2020년 8월 개정된 취득세법에 따르면 기존 주택, 조합원 입주권, 분양권 등은 취득세를 계산할 때 모두 주택 수에 포함된다. 다만 2020년 8월 12일 이전 분양권을 취득한 경우는 주택 수에 포함되지 않는다.

취득세법 개정 이후 분양권을 사들인 경우 ‘취득 시점(계약서 작성일 또는 명의 변경일)'을 기준으로 주택 수에 포함한다. 그런데 취득세 납부 시기는 분양권 취득 시점이 아니라 계약서상 잔금을 납부하는 날이다. 즉 분양권을 취득하는 시기와 해당 분양권으로 취득하는 주택에 대한 취득세를 납부하는 시기가 다르다.

예를 들어 기존 1주택자가 분양권을 취득해 2주택이 된 경우 비조정대상지역이라면 중과세율이 적용되지 않는다. 조정대상지역이라 하더라도 종전 주택을 처분하는 조건으로 ‘일시적 2주택’이 된다면 일반세율을 적용받을 수 있다. 하지만 조합원 입주권 등을 포함해 2주택을 보유한 상태에서 세 번째 주택을 분양권으로 취득한 경우에는 비조정대상지역이라도 3주택 취득세인 8%가 적용된다. 계약 후 입주 때까지 종전 보유 주택을 처분한다고 해도 분양권을 취득한 순간 3주택으로 간주하기 때문이다. 

결국 판단 기준시점은 분양권 취득일이다. 그런데 기존에 보유한 주택 2개를 분양권 취득 후 3년 이내에 모두 처분한다면 중과된 세금에 대한 환급을 신청할 수 있다. 일시적으로 다주택자가 된 것으로 인정받을 수 있기 때문이다. 분양권으로 취득한 주택을 먼저 처분하더라도 기존 보유 주택 중 하나를 추가로 처분한다면 처분 순서에 영향을 미치지 않고 일시적 다주택자로 인정받을 수 있다.

조정대상지역은 다주택자 취득세율이 더 높다. 3주택자가 되면 취득세율이 12%로 오른다. 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득해 2주택자가 된 이후 조정대상지역에 있는 주택을 하나 더 취득하면 12%를 내야 한다. 3주택자가 돼 중과세율 적용을 피하기 위해 ‘부부 간 증여’를 활용하는 방법도 있다. 분양권 상태에서는 통상 잔금이 30~40%가량 남아 있기 때문에 ‘부부 간 증여는 10년 내 6억원까지 증여세를 납부하지 않는다’는 규정을 활용할 수 있다. 예컨대 2주택 보유자가 비조정대상지역에서 분양권을 취득하면 3주택이 된다. 이때 분양권을 취득한 아파트 입주 전에 기존 보유 주택 중 하나를 처분한다. 그 후 부부 간 증여 공제를 활용해 본인의 분양권을 배우자에게 증여한다. 증여가 이뤄지면 배우자가 취득한 시점이 ‘증여 계약서상 계약일’이 된다. 분양권 취득 시점이 바뀌면서 앞서 3주택이 된 상황을 벗어날 수 있다. 다만 이 경우에도 분양권 증여에 대한 신고는 필요하다.