깡통전세가 요즘 많이 발생한다는 보도를 자주 접하고 있죠. 깡통전세란 주로 신축빌라에서 많이 발생하는데요, 예를 들어 빌라가격은 2억인데 전세금은 3억일 경우 깡통전세입니다. 특히 신축빌라일 경우 거래사례가 없기 때문에 정확한 가격을 몰라 분양가격과 맞먹는 전세금을 걸었다가 경매에서 보증금을 회수하지 못하는 경우입니다. 

그러면 강통전세만 조심하고 계약서 작성만 잘 하면 문제가 없을까요?, 그리고 8억짜리 아파트에 2억원 전세로 들어가면 안전할까요? 반드시 그렇치만은 않습니다. 집값 보다 전세금이 훨씬 낮아도, 또는 전입신고와 확정일자까지 받아도 전세보증금을 날리는 경우가 가끔 발생합니다. 

전입신고와 확정일자만 받으면 보증금 회수에 문제가 없는 것으로 생각하는 사람이 많은데 그렇치 않습니다. 계약 당시에 등기부를 확인한 결과 선순위 채권이 없거나, 있을 경우 선순위 채권합계액과 내 보증금을 합하여 집값의 70% 이내에 들 때 확정일자까지 받으면 그 집이 경매에 나오더라도 내 보증금을 회수할 가능성이 높다는 얘기입니다. 

 

그런데 여기서 주의 해야 할 점이 있습니다. 선순위채권 합계액이란 등기부에 나타나는 근저당, 압류, 가압류 등의 채권만 조사를 해서는 안되고 등기부에 나타나지 않은 집주인의 밀린세금이 얼마인지까지 조사를 해야 합니다. 집주인의 밀린 세금은 대부분 확정일자부 전세금보다도 경매에서 배당순위가 빠르기 때문입니다. 

등기부가 깨끗한 상태에서 전세계약을 하고 확정일자까지 받은 상태인데도 경매서 보증금을 한푼도 배당받지 못해 전재산이나 다름없는 전세금을 몽땅 날린 경우도 드물게 발생하는데 이유는 등기부에 나타나지 않은 집주인의 밀린 세금이 얼마인지 확인을 안했기 때문입니다. 

즉 계약 당시에 집주인이 전세보증금과 맞먹을 정도의 고액의 밀린 세금이 있었고 그 세금이 전세금보다도 먼저 배당을 받았기 때문에 전세금을 회수하지 못한 실제사례입니다. 

그래서 확정일자의 효력은 내가 살고 있는 집이 경매에 나오면 확정일자 받을 당시의 선순위 채권(근저당 등) 보다는 내 전세보증금 배당순위가 늦지만 확정일자를 받고난 뒤 새로이 발생한 채권보다는 전세금 배당순위가 빠르다는 의미입니다. 

결론적으로 말해서 고액의 선순위 채권(근저당 등)이 있는 집에 아무리 전입신고와 확정일자를 받아도 아무소용이 없다는 예기입니다. 그럴 경우 계약을 포기하거나 아니면 주택임대차보호법에서 정한 최우선변제금액(소액보증금) 범위 내에서 전세금을 걸고 나머지는 월세로 하는 반전세 계약을 추천합니다. 

그리고 선순위 채권액이 얼마인지는 계약할 당시뿐만 아니라 잔금지급일까지 확인을 해야 합니다. 잔금지급일에 전입신고와 동시에 확정일자까지 받아 놓았는데 집주인이 잔금지급일에 다른 은행으로 부터 그 전세집을 담보로 대출을 받는 바람에 근저당이 설정되어 세입자가 전세금 회수하지 못하는 대표적인 케이스입니다. 

같은 날 주민등록전입과 확정일자를 받았고 그날 근저당이 설정되었다면 세입자의 보증금은 근저당 보다 배당순위가 늦어지게 되는데, 이유는 확정일자의 우선변제의 효력은 대항력을 갖춘 날에 발생을 하게 되고 대항력은 주민등록이 된 익일날 0시부터 발생하지만 근저당의 효력은 즉시 발생하기 때문입니다. 

즉 확정일자의 효력은 주민등록이 된 다음날 발생하는데 반해 근저당의 효력은 즉시 발생하기 때문에 전세금 배당순위가 근저당보다 후순위로 밀리게 됨에 됩니다. 그래서 서두에 설명드린 바와 같이 잔금지급일까지 등기부에 추가로 설정된 채권이 없는지 확인을 해야 합니다. 

잔금을 치르기 전에 마지막으로 등기부등본 확인하는 방법은 ①대법원인터넷등기소 ②열람하기 ③등기신청사건처리현황 으로 들어가면 확인이 가능합니다. 

 

거기에 들어가면 근저당이 설정이 되었다면 확인이 가능하고 아직 설정이 안되었지만 접수중이라면 "신청사건처리중"이라는 메세지가 나오기 때문에 근저당이 설정되었거나 이런 메세지가 나오면 잔금을 지급을 해선 안되고 즉시 중단해야 합니다. 만일에 추가로 설정된 것이 없다면 지급을 해도 되지만, 잔금을 치르자 마자 그 즉시 전입신고를 해야 합니다. 

결론적으로 대항력은 전입신고일 다음날에 발생하는반면, 근저당은 그 즉시로 부터 효력이 생기는 관계로 전입신고 당일날 근저당이 설정되지 않도록 집주인과 계약서를 작성할 때 아래와 같은 특약을 넣는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 

"집주인은 세입자가 전입신고한 날, 혹은 전입신고 한날로 부터 최소 며칠동안은 절대로 근저당을 설정하지 않는다, 만약에 약속을 어길 경우, 임차인은 특별손해 배상을 청구한다, 또는 이 계약은 무효로 하고 임대인은 전세금을 조건없이 반환하며 이사비를 지급하여야 한다" 등으로 전세특약 을 넣어야 합니다. 

이상과 같이 전세 계약서 작성 시 넣어야 하는 특약 문구 (전세특약) 등 주의사항 에 대해 함께 알아 보았습니다. 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다. 

기고 : 민원119부동산행정사 장성익  010-3202-8523