주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶은 6·27 대출 규제로 부동산 시장이 위축되자 오피스텔이 투자 대안으로 떠오르고 있다. 오피스텔은 주택법상 ‘비(非)주택’으로 6·27 대출 규제의 주담대 한도 제한, 실거주 의무 등이 적용되지 않기 때문이다. 서울 오피스텔은 임대 수익률뿐만 아니라 매매 가격도 종로구와 중구·용산구 등 도심권 입지를 중심으로 오르고 있다. 최근 몇년 동안 공급이 줄어든 가운데 주요 수요층인 1~2인 가구가 늘면서 희소성이 부각될 것이라는 전망이다.

서울 오피스텔은 주요 입지를 중심으로 월세가 높아지는 계약이 이어지고 있다. 광화문·종로와 가까운 종로구 내수동 용비어천가의 전용 37㎡는 8월 보증금 1억 5000만 원, 월세 65만 원에서 75만 원으로 상승계약이 이뤄졌다. 중구 의주로1가의 바비엥1도 8월 전용 80㎡도 보증금이 1억 4000만 원에서 1억 4700만 원으로, 월세는 130만 원에서 136만 원으로 올랐다. 주요 학군지인 양천구 목동도 8월 목동파라곤 전용 103㎡ 보증금이 3억 원에서 3억 5000만 원으로, 월세는 200만 원에서 280만 원으로 올리는 갱신 계약이 이뤄졌다.

서울 오피스텔은 매매가격도 상승 중이다. KB부동산이 집계한 서울 오피스텔 월별 평균 매매 가격은 올해 △2월 0.1% △3월 0.05% △4월 0.14% △5월 0.1% △6월 0.26% △7월 0.11% △8월 1.01%로 7개월 연속 상승이 이어졌다. 8월 평균 매매가격(3억 356만 원)은 2023년 1월 3억 424만 원 이후 2년 7개월 만에 가장 높은 수준이다.

8월 서울 오피스텔 월별 평균 매매 가격 상승률이 1% 이상을 기록한 것은 2021년 8월의 1.01% 이후 4년 만이다. KB부동산의 한 관계자는 “서울 주요 지역 아파트 가격이 상승하면서 아파트를 대체할 수 있는 중대형(전용 면적 60~85㎡), 대형(전용 85㎡ 초과) 오피스텔(아파텔)로 수요가 번졌다”며 “중대형·대형 면적 상승세가 두드러진다”고 설명했다. 서울에서 올 상반기 아파트 매매가격이 급등한 가운데 6·27 대출 규제 적용을 피하기 위한 실거주 수요자들을 중심으로 중대형·대형 매수가 이뤄졌다는 의미다. 실제로 6·27 대출 규제 시행 후인 7월 서울 오피스텔의 면적별 상승률은 대형 0.41%, 중대형 0.21%, 중형 0.06%, 소형 0.03%, 초소형 0.00% 순으로 나타났다. 8월에도 대형 0.61%, 중대형 0.31%, 중형 0.04%, 초소형 0.01%, 소형 -0.01%로 대형과 중대형이 상대적으로 높았다.

아파트처럼 방 2~3개가 있는 구조의 중·대형 오피스텔 중에서는 이달 10일 용산구 한남동 하이페리온Ⅱ의 전용 134㎡가 27억 8000만 원에 거래가 이뤄졌다. 2월의 19억 1000만 원보다 8억 원가량 오른 것이다. 용산구 한강로1가 대우월드마크 용산의 전용 104㎡의 경우 8월에 18억 5500만 원에 거래가 성사됐다. 이전 매매 거래는 2024년 10월 14억 7800만 원이다. 영등포구 여의도동 여의도자이는 전용 82㎡가 8월 12억 원에 손바뀜이 이뤄져 5월 11억 5000만 원보다 올랐다. 중구 중림동 브라운스톤 서울 전용 면적 107㎡는 7월 14억 2000만 원에 거래가 성사됐다. 3월 10억 8000만 원보다 높은 가격에 매매 거래가 이뤄진 셈이다.

서울의 8월 권역별 오피스텔 매매 가격 상승률은 도심권(0.86%)이 가장 높았다. 이어 △서북권(0.23%) △서남권(0.04%) △동남권(0.02%) △동북권(0.02%) 등이 뒤를 이었다. 종로구·중구·용산구에 위치한 도심권 오피스텔 매매 가격은 3월 이후 5개월 연속 상승세가 이어졌다. 다만 아파트와 비교하면 평균 매매 가격, 상승률 모두 낮은 수준이다. 서울 아파트의 8월 평균 매매 가격은 14억 2224만 원으로 지난해 12월 12억 7274만 원에서 11.74% 올랐다.

한 부동산 투자 전문가는 “오피스텔은 매매 가격 상승에 따른 시세 차익보다 안정적인 임대 수익을 목적으로 투자하는 상품”이라며 “최근 젊은 직장인들은 적절한 환경이 갖춰진 주거 공간에 대해 월세로 지불하는 비용을 아까워하지 않기 때문에 광화문·종로, 용산, 여의도, 강남 등 주요 업무 지구와 가까워 직장인들의 임차 수요가 뒷받침되는 지역이 유망하다”고 설명했다.

서울에서 오피스텔의 공급은 줄면서 주요 수요층인 1·2인 가구가 증가하는 것도 오피스텔 투자의 매력을 높이는 요소다. 연도별 서울 오피스텔 입주 물량은 △2020년 2만 2203가구 △2021년 2만 869가구 △2022년 1만 4486가구 △2023년 1만 4183가구 △2024년 5844가구 △올해 1~7월 2223가구로 감소세가 뚜렷하다. 부동산R114 관계자는 “2022년부터 본격화된 건설 경기 악화의 영향으로 건설업계의 자금 조달이 어려워지면서 아파트뿐만 아니라 오피스텔 공급도 감소하는 추세”라고 설명했다.

연도별 서울의 1·2인 가구 수는 2020년 281만 가구, 2021년 288만 가구, 2022년 294만 가구, 2023년 298만 가구, 2024년 302만 가구로 늘었다. 인구 감소에도 취업·교육 등의 목적으로 청년층의 서울 유입이 이어지면서 이 같은 추세는 당분간 이어질 전망이다.

그동안 아파트에 비해 커뮤니티 시설이 부족하고 발코니가 설치되지 않는 등 오피스텔의 단점으로 꼽혔던 불편한 주거 환경은 개선되는 추세다. 이에 따라 오피스텔은 부동산 시장에서 아파트 대신 선택 가능한 영역으로 자리 잡고 있다는 평가다. 오피스텔 매매 가격은 아파트를 따라가는 경향이 있기 때문에 당분간 서울은 오를 것으로 보이며 임대 수익률 역시 월세 수요 증가에 따라 상승 추세가 이어질 가능성이 높다.

다만 오피스텔 투자 시 정부의 다주택자 규제를 감안해야 할 점이다. 1주택자가 투자 목적으로 오피스텔을 매수한 경우 전입 신고를 하고 주거 용도로 사용하면 보유 주택 수에 포함되기 때문이다. 이에 따라 2개 이상 주택을 보유한 다주택자로 중과세 등의 규제를 적용 받는다. 반면 전입 신고 없이 업무용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함되지 않는다. 아파트보다 높은 취득세율, 관리비도 투자 수익을 위해 고려해야 한다. 오피스텔의 취득세율은 4.6%로 1주택자 기준 아파트의 1~3%보다 높다. 오피스텔은 아파트보다 상대적으로 주거 면적 대비 공용 면적 비율이 높아 관리비도 높게 책정되는 구조다.

이 같은 이유로 오피스텔 투자로 안정적인 임대 수익을 얻으려면 대출보다 여유 자금을 활용해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 오피스텔 투자는 가급적 대출금을 적게 활용하는 것이 바람직하며 대출금이 많으면 상환을 위해 급하게 임대를 내놓게 되기 때문에 유리한 조건으로 세입자와 계약하기가 어렵게 될 수 있다 설명했다.