정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현재의 3%에서 20% 이상으로 끌어올리겠다는 방침을 발표하면서, 오피스텔과 생활형 숙박시설 등 집합건물 시장에 변화의 바람이 불고 있다. PF 사업의 부실 위험을 줄이고 금융기관의 리스크를 완화하기 위해 마련된 이번 제도 개선안은 부동산 시장의 구조적 변화를 목표로 한다.

이번 개선안의 핵심은 토지와 건물을 현물 출자하는 방식을 통해 PF 사업의 자본 비율을 높이는 것이다. 예를 들어, 기존에는 약간의 자본만으로 초고가의 개발 사업을 시작할 수 있었으나, 앞으로는 더 많은 자본이 요구되면서 안정적이고 신중한 개발이 이루어질 것으로 기대된다. 부산의 한 오피스텔 프로젝트의 경우, 초기에 토지 매입에 필요한 자본이 충분하지 않아 공사가 중단된 바 있다. 정부는 이런 사례를 줄이기 위해 현물 출자에 대한 세제 혜택을 제공해, 시행사와 토지주가 보다 쉽게 자본을 확충할 수 있도록 유도할 계획이다.

또한, 자기자본비율이 높은 PF 사업에는 용적률 완화와 같은 도시규제 특례를 부여해, 개발 초기부터 자본을 확보하고 안정적인 공사를 진행할 수 있도록 지원한다. 이번 조치는 과거 단기 수익을 목표로 불안정하게 진행되었던 생활형 숙박시설 사업에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대된다. 높은 자기자본을 확보한 개발 사업은 대출 의존도를 낮춰, 건설이 멈추거나 분양이 지연되는 사례를 줄이는 데 도움이 될 것이다.

그러나 전문가들은 일부 우려의 목소리를 내고 있다. 금융기관이 자기자본비율이 낮은 PF 사업에 대해 충당금을 추가로 적립하도록 규제함에 따라 대출 문턱이 높아지면, 중소형 시행사들이 자본을 확보하기 어려워져 집합건물 개발 시장이 위축될 수 있다는 것이다. 또한, PF 구조에서 시공사에 과도하게 책임을 부과하는 관행은 해결되지 않아, 일부 사업은 여전히 위험을 안고 진행될 가능성이 있다.

동아대학교 한덕희 교수(부동산금융, 일반대학원)는 “현물 출자 유도와 세제 혜택이 단기적으로는 PF 시장의 안정성을 높일 수 있지만, 자본 확충에 어려움을 겪는 중소 시행사들에게는 여전히 부담이 크다”며, “추가적인 정책 보완과 시장 리스크에 대한 지속적인 관리가 필요하다”고 강조했다.

정부가 발표한 이번 PF 제도 개선안은 집합건물 시장의 안정과 건전성을 높일 긍정적인 방안으로 평가받고 있다. 다만 시행 과정에서 중소 시행사를 위한 추가 지원과 세부적인 리스크 관리 정책이 병행된다면, 보다 안정적인 시장 구조를 만들어 갈 수 있을 것으로 기대된다.