- 연재 목차

제1회 · 실태와 구조적 원인
분양형호텔, 내 객실을 샀는데 왜 마음대로 운영하지 못하는가?
제2회 · 구읍뱃터 현장 진단
관광 명소 옆 분양형호텔, 건물 안의 갈등이 지역경제를 위협한다.
제3회 · 제도개선과 실행전략
분양형호텔 정상화, 소유자 보호에서 영종 관광 발전까지.

제1회. 분양형호텔의 빛과 그림자… 객실 소유권은 있지만 운영 통제는 어려운 현실

부제: 수익금 미정산·숙박업자 간 갈등·관리비 부담… 소유자 보호와 상생을 위한 제도 개선 시급

 

1-1. 내 객실인데 내 마음대로 할 수 없다?
부제: 분양형호텔, 소유권과 운영권의 불편한 동거

분양형호텔은 객실을 개별 분양해 소유권을 이전하고, 숙박업자가 객실을 운영해 수익을 창출하는 구조다. 소유자는 투자수익을 기대하고, 숙박업자는 전문적인 영업을 담당한다.
그러나 현실은 기대와 다르다. 소유자는 자신의 재산에 대한 권리를 주장하고, 숙박업자는 효율적인 호텔 운영을 내세우면서 이해관계가 충돌한다.
특히 분양 당시 약속한 예상수익률과 실제 수익률의 차이, 운영계약의 불명확성, 비용 부담과 수익 배분을 둘러싼 분쟁이 반복되고 있다.
객실을 소유했다고 해서 호텔 운영을 마음대로 할 수 있는 것도 아니고, 숙박업을 한다고 해서 소유자의 재산권을 제한 없이 행사할 수 있는 것도 아니다.
결국 해법은 소유권과 운영권의 경계를 명확히 하고, 계약에 따른 권리와 의무를 지키는 데 있다. 소유자와 숙박업자가 서로의 권리를 존중하고 신뢰할 수 있는 운영체계를 만드는 것이 분양형호텔 정상화의 출발점이다.

 

웨스턴그레이스호텔 석양 모습을 편집한 사진- 기사와 상관 없음

1-2. 수익금은 어디로 가고 관리비는 누가 책임지는가?
부제: 불투명한 회계와 책임 떠넘기기, 무너지는 소유자의 신뢰

분양형호텔에서 소유자와 숙박업자 간의 계약이 중요하다. 확정월세로 할 것인지? 소유자와 숙박업자가 공동영업을 하는 수익형으로 할 것인지에 따라 차이가 많다. 확정월세는 영업의 성과와 무관하므로 다툼이 덜한 반면 수익형은 논란이 생길 소지가 많다.
객실을 판매해 수익이 발생해도 운영비와 수수료, 시설보수비 등을 어떻게 공제했는지 소유자가 확인하기 어렵다면 불신은 커질 수밖에 없다.
관리비도 마찬가지다. 객실 영업이 부진하더라도 전기·소방·승강기·청소·주차 등 건물 유지에 필요한 비용은 계속 발생한다. 결국 그 부담은 소유자와 점유자에게 돌아갈 수 있다.
객실 영업수입과 수익배분금, 공용부분 관리비, 숙박업자 수수료 등은 명확히 구분해 관리해야 한다. 수입과 지출의 증빙을 공개하고 정기적으로 결산하는 투명한 회계체계가 필요하다.

돈의 흐름이 투명해야 신뢰가 생기고, 책임이 분명해야 호텔이 살아난다.

1-3. 숙박업자 간 경쟁이 건물관리까지 편 가르기로 변질?
부제: 내 편, 네 편의 대립이 결국 소유자 자신의 재산을 망친다.

 

편집사진 : 구읍뱃터 선착장 모습

인천 영종구읍뱃터 인근 다수 분양형호텔에서는 여러 숙박업자가 영업이익을 위해 경쟁하고 있다. 문제는 이러한 경쟁이 호텔 영업을 넘어 구분소유자들 사이의 편 가르기와 건물관리 갈등으로까지 번지고 있다는 점이다.

전체 소유자를 위한다고 앞장 선 일부 소유자들이 특정 숙박업자와 이해관계를 같이하면서 관리인과 관리위원을 선출할 때조차 전문성과 경험보다 어느 편에 속하는지가 중요해지는 상황도 우려스럽다.
집합건물의 관리는 단순한 청소나 시설보수가 아니다. 소방·전기·승강기·주차·경비·위생·회계·세무 등 종합적인 전문성과 책임이 요구된다. 관리인은 특정 숙박업자나 일부 소유자 집단의 대변인이 아니라 법과 규약에 따라 관리단의 업무를 수행하고 공용부분을 관리해야 하는 사람이다.
더욱 심각한 것은 집합건물법과 관리규약, 관리단총회의 의결 및 정해진 절차를 무시하는 행태다. 관리단 운영에 앞장서는 사람일수록 법과 원칙을 지켜야 한다. 적법한 의결 없이 일방적으로 추진하는 관리행위는 관리단의 신뢰와 대표성을 무너뜨릴 수 있다.

이제는 달라져야 한다. 관리인과 관리위원의 선임부터 관리단총회의 의결, 공용부분 관리까지 법과 규약에 따라 투명하게 운영해야 한다. 관리단은 공용부분을 책임지고, 숙박업자는 객실 영업에 전문성을 발휘하되 서로의 권한을 존중해야 한다.
숙박업자 간 경쟁은 영업의 영역에서 이뤄져야 한다. 건물관리는 편 가르기가 아니라 법과 전문성, 공정성을 기준으로 해야 한다.

소유자들이 지켜야 할 것은 어느 숙박업자의 이익이 아니라 자신들의 재산이다. 상대편을 이기는 데 몰두하다 보면 결국 피해를 보는 사람은 소유자 자신일 수 있다.
분양형호텔의 정상화는 어느 한쪽의 승리가 아니다. 소유자와 숙박업자가 서로의 권리를 존중하고, 법과 원칙에 따라 건물을 관리하며, 함께 상생하는 데서 시작된다.