연체 걱정 없이 세 놓으세요, 월세 부담 없는 집에서 사세요.

□ 국토교통부(장관 홍지선)와 주택도시보증공사(사장 최인호)는 시중 월세 물건을 전세로 전환하여 임차인에게 공급하는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집공고를 11월 4일(수) 시행한다고 밝혔다.

ㅇ 이번 사업은 ｢주택 신속공급 방안｣(8.13)의 후속조치로, 그간 관계부처 협의 등을 통해 계약구조, 참여요건, 임대인 혜택 등을 마련하였으며,
이번 공고를 통해 본격적으로 사업을 추진한다.

□ 전월세 안심신탁 사업 모집공고의 주요 내용은 다음과 같다.

1. 사업 구조

□ 전월세 안심신탁 사업은 ①임대인 - 전월세안정화기구(HUG) - 임차인 3자 간 계약을 체결하는 방식으로,

ㅇ ②임차인은 보증금 상당액(이하 “예치금”)을 HUG에 예치하고, ③HUG는
예치금을 운용하여 임대인에게 월 수익(월세)을 지급하며, ④계약기간 종료 후 HUG가 임차인에게 예치금을 반환한다. 임대인과 임차인 간에는 “보증금 없는* 월세 형태”의 임대차 계약이 성립하게 된다.

* 보증금 상당액은 전세사기 차단을 위해 임대인을 거치지 않고 HUG에 예치되며, 임대인이 보증금 상당액을 반환할 의무가 없는 등 ｢민법｣상 보증금으로 보기 어려움

전월세 안심신탁 사업 구조

① 임대인 - 전월세안정화기구(HUG) - 임차인 3자 간 약정

② 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치

③ HUG는 보증금 상당액을 안정적으로 운용 후 반환

④ 임대인은 보증금 상당액 운용수익 매월 수취

□ 해당 임대차계약도 일반 임대차계약과 마찬가지로 ｢주택임대차보호법｣의 적용 대상으로, 동법에 따른 계약갱신청구권 및 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등이 적용되어 임차인의 안정적인 거주가 보장되며,

ㅇ 임차인의 예치금은 HUG가 보관·운용 후 직접 임차인에게 반환하므로, 임차인은 예치금 미반환 등 전세사기 걱정 없이 거주할 수 있다.

* 임대인 채무로 인해 주택에 압류, 경매 등이 발생해도 예치금은 HUG가 보관하여 안전

□ 임대인은 모집 공고문에 따른 약정 수익률(금번 공고건은 연 세전4.35%)*을 계약 기간 동안 HUG로부터 월세 형태로 매월 지급받게 되므로, 월세 연체 우려 없이 주택을 임대할 수 있다.

* 약정 수익률은 시장 금리 등을 반영하여 반기별 모집 공고 시마다 제시할 예정
(임대차 계약기간 및 갱신 계약시까지 동일하게 적용)

ㅇ 다만, 보증금 고유의 담보 기능(주택 훼손 등에 따른 주택 수선·보수 등)을 고려하여, 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의신청 시 예치금의 일부를 HUG가 유보하도록 할 예정이다.

□ 전월세 안심신탁 임대차 계약은 전용 임대차계약서를 통해 체결되며,
임차인은 계약체결 시 계약금으로 예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 나누어 HUG 전용 계좌에 납입하게 된다.

2. 사업 참여요건

□ 임대인·임차인에 대해서는 소득·자산 등 신청 자격을 제한하지 않으나, 임차인 주거안정 등을 고려하여 대상주택 및 임대조건은 일부 제한한다.

ㅇ 대상 주택은 주택 유형에 따른 제한은 없으나*, 주택가격 20억원 이하 및 기존에 있던 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다.

* 다만, 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 것으로 판단되는 경우는 가입 제한

ㅇ 임차인이 HUG에 예치하는 예치금은 적정 전세 시세이내로만 허용되며, 다양한 임차인의 상황을 고려하여 전세형(예치금 100% & 월세 0원) 외에 보증부 월세형*도 가입할 수 있다. 임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우(보증부 월세)에는 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 여부를 검증한다.

* 다만, 월세 물건을 전세로 전환하는 안심신탁 제도 취지를 감안하여 보증부월세는 준전세형(월세 < 예치금의 1/240, 월세는 임차인→임대인에게 직접 지급)까지 허용

□ 세부적인 참여 요건은 모집 공고문을 통해 확인할 수 있다.

3. 주요 지원사항

□ HUG가 개인·법인 임대인(임대등록 여부 무관)에게 지급하는 월 수익(월세)에 대해 전세사기 원천 예방 등 공공성을 감안하여 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택 지원을 추진한다.

ㅇ 또한, 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자*(세부요건 등은 별도 발표 예정)가 안심신탁 임대차계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 실거주 의무 예외를 허용하여 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받으며 안정적 노후 수익을 확보할 수 있도록 지원할 계획이다.

* 사업참여 희망 시, 주택연금 먼저 가입 후 안심신탁 임대차 계약을 체결할 필요

ㅇ 또한, 임대인은 HUG로부터 매월 수익을 지급 받으며, 기존 안심신탁 임대차계약 종료 후 공실 발생 시 안심신탁 사업 계속 참여조건부*로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급함에 따라, 임대인은 연체·공실 리스크 없이 임대 운영이 가능해진다.

* 후속 안심신탁 임대차계약 체결시 임대인이 신청, 입주까지 완료 후 일괄 지급

□ 임차인에 대해서는 예치금에 대한 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)을 통해 목돈 마련을 지원할 예정이며, 소득·자산 등 요건 충족 시 주택기금의 버팀목 대출도 이용 가능하도록 연내 제반 절차를 완료할 예정이다.

□ 아울러, 전세보증금반환보증 및 임대보증금보증 가입이 불필요하여 임대인과 임차인은 보증 가입 및 보증료 비용 부담을 줄일 수 있다.

□ 이외에도 안심신탁 사업 활성화를 위한 추가 지원방안을 지속적으로 검토하여 확대해나갈 예정이다.

4. 신청방법 및 향후일정

□ 임대인은 11월 4일부터 상시적으로 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 전국 HUG 지사(주택 소재지 무관)를 통해 사업 참여를 신청할 수 있다.

ㅇ 임차인 모집여부와 무관하게 참여 신청이 가능하며, 임대인 희망 시 HUG 홈페이지에 임대물건 등재* 등을 통해 임차인이 원활히 모집될 수 있도록 지원할 예정이다.

* 임대주택 소재지, 면적, 임대조건, 공인중개사 정보 등을 HUG 홈페이지 내 등재

□ 신청 접수 후 대상주택 요건 검증, 3자 계약 체결 및 예치금 납부 등을 거쳐 ‘27년 1월부터 순차적으로 입주 가능하다.

* 모집공고 및 임대인 참여 접수(11.4~) → 대상주택 요건 검증(신청분부터 순차 진행) → 임대차 계약체결(임대인 - HUG - 임차인 일정협의) → 잔금납부 및 순차 입주(‘27.1~)

□ 국토교통부 김이탁 1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라며,

ㅇ “제도도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고, 임대인·임차인에 대한 참여 혜택을 제공하여, 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다.”라고 밝혔다.

□ 임대인 모집공고문은 HUG 안심전세포털 누리집(khug.or.kr/jeonse)을 통해 확인할 수 있다.

참고 1  Q&A

【 ➊ 계약 체결 】

1. 해당 계약은 ｢주택임대차보호법｣에 따른 임대차 계약인지? 왜 ‘보증금 없는 월세’ 계약 형태인지?

□ 전월세 안심신탁 임대차계약도 ｢주택임대차보호법｣에 따른 임대차 계약으로, 계약갱신, 대항력, 임대료 증액제한(5%) 등이 동일하게 적용

ㅇ HUG는 임대인을 대신하여 보증금 상당액 예치·반환, 임차인을 대신하여 월임대료 상당액을 임대인에게 지급하는 역할을 수행하며, 해당 역할 수행을 위한 제3자로서 임대차 계약에 참여

□ 전세사기 원천 차단을 위해, 보증금 상당액이 임대인을 거치지 않고, 임대인의 보증금 상당액 반환의무도 없는 등 민법상 보증금으로 해석되기 어려운 점을 고려하여 ‘보증금 없는 월세’ 형태로 구조화

2. 전월세 거래 신고 주체는 누구이며, 어떠한 계약 내용을 신고해야 하는지?

□ 주택 임대차계약의 신고 주체는 ｢부동산거래신고법｣ 제6조의2제1항에 따라 임대차계약 당사자인 임차인과 임대인이 해당

□ 안심신탁 사업은 ‘보증금 없는 월세’ 형태의 임대차이므로, 보증금은 ‘0원’으로, 월임대료는 HUG가 지급하는 월수익 금액을 기재하여 신고하되, 별도 임차인 지급 월임대료가 있는 경우 합산하여 신고

* HUG와의 계약관계에 대해서는 별도 신고 등 불요

3. 현재 임대차 중인 주택도 변경 계약을 통해 안심신탁 사업 참여가 가능한지?

□ 기존 임대차 종료(또는 합의해지) 및 임대인의 보증금 반환(→임차인)이 완료된 후 안심신탁 사업 참여 가능

4. HUG가 홈페이지에 임대 물건을 등재하여 임차인을 모집하므로, 공인중개사 없이 임대차계약을 체결하는 구조인지?

□ HUG는 임대인의 원활한 임차인 모집을 지원하기 위해, 홈페이지 등을 통해 임대주택 소재지, 정보 등을 제공하는 것이며,

ㅇ 예치금 대출 이용, 허위계약 방지 등을 감안해, 안심신탁 임대차계약은 HUG로부터 계약 등 업무를 위탁받은 법무법인 입회하에 공인중개사의 중개*를 통해 체결

* 단, 임대인이 법인임대사업자 및 LH등 공공주택사업자인 경우는 예외

5. 안심신탁 임대차계약의 갱신 계약 체결 절차는 어떻게 되며, 임대차 계약기간 종료 전 중도 퇴실이 허용되는지?

□ 안심신탁사업 임대차계약도 ｢주택임대차보호법｣이 적용되므로, 동법에 따라 임차인은 만료 6~2개월 전 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 동 기간 내 수용여부 결정 가능

* 법정 기간 내 임대인이 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않거나, 임차인이 계약 종료 또는 조건 변경의 의사를 표하지 않은 경우, 계약은 묵시적 갱신됨

□ 기존 임대차 거래의 관행을 준용하여, 임차인 사유로 인해 임대인과 임차인이 임대차 계약의 해지에 합의하는 경우, 계약 중도해지 허용

※ 안심신탁 임대차계약은 3자간 계약이며, 임대조건 변경 시 안심신탁사업의 요건 충족 여부 등 판단을 위해 HUG에 사전 의뢰하고, 변경 조건이 안심신탁 가입요건에 부합하는 경우 조건 변경 가능

6. 등록임대사업자는 ｢민간임대주택법｣ 상 법정 표준계약서를 사용해야 하는데, 안심신탁 참여 시 어떤 계약서를 사용해야 하는지?

□ 민간임대주택 등록임대사업자는 안심신탁 임대차계약서를 법정 표준임대차계약서의 특약(제17조)으로 첨부(별지형태)하여 계약체결 가능

【 ➋ 대상주택 요건 】

7. 대상주택 선순위 채권(80% 이하) 및 적정 전세 시세 이내 등의 참여 요건을 두는 이유는?

□ 예치금은 HUG가 보관하여 주택 압류·경매 등이 발생해도 100% 반환되나, 과도한 선순위 채권으로 인한 경매 발생 시 임차인의 조기 퇴거 등 거주 불안을 방지하기 위한 최소한의 장치

□ 전세 시세를 초과하는 과도한 예치금 납부에 따른 임차인 주거비 부담을 감안하여, 예치금은 적정 전세시세 이내로 제한할 필요

【 ➌ 계약 사후관리 】

8. 주택 훼손 등 분쟁 발생시 어떤 절차를 통해 해결해야 하는지?

□ 임대인 이의신청이 있을 시 HUG는 예치금 일부의 반환을 유보하고, 계약 종료일로부터 2개월 내에 임대인과 임차인이 유보금 반환에 관해 합의한 후 HUG에 요청 시, HUG는 요청에 따라 유보금 반환

ㅇ 계약 종료일로부터 2개월 경과 시, HUG는 관할 법원에 유보금을 공탁(공탁 수수료 등은 유보금에서 공제)

* 공탁 이후에는 임대인 - 임차인 간 합의 등을 통해 공탁금 수령

9. 주택 압류, 경매 등 발생시 임차인의 예치금은 어떻게 되는지?

□ 임차주택 압류, 경매 등은 임대인의 채권자가 임대인의 재산에 대해 채권보전 조치를 하는 것으로,

ㅇ 안심신탁 사업에서 예치금은 HUG와 임차인 간 채권 - 채무관계에 따라 관리되므로 주택 압류, 경매 등이 발생해도 HUG가 100% 반환 가능

* 안심신탁 사업에서는 임대인의 예치금 미반환 우려가 없음

【 ➍ 참여자 지원사항 】

10. 임대소득 50% 세액감면, 농어촌특별세 비과세 적용을 위해서는 법 개정이 필요한데, 법 개정 진행 상황은?

□ ｢조세특례제한법｣, ｢농어촌특별세법｣ 등 관련 법령이 신속히 발의· 개정될 수 있도록 재경부와 긴밀히 협의 예정

□ ’27년 발생한 임대소득은 ’28년 5월에 신고됨을 감안하여, 신고기간 전까지 관련 법 개정을 완료할 계획

11. 모든 안심신탁 사업참여 임대인은 주택연금 실거주 의무가 면제되는지?

□ 주택연금 가입·수령을 위해서는 해당 주택에 실거주를 해야 하나,

ㅇ 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차 계약을 체결하여 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우에는 실거주하지 않더라도 주택연금 수령이 가능하도록 할 계획

* 사업참여 희망 시, 주택연금 먼저 가입 후 안심신탁 임대차 계약을 체결할 필요

ㅇ 세부 요건 등에 대해서는 추후 별도 발표 예정

12. 종전 안심신탁 계약이 종료된 후 후속 임차인 모집시까지 공실이 발생한 경우, 공실 보조는 어떻게 제공되는지?

□ 임대인이 기존 안심신탁 임대차 계약 종료 이후 후속 임차인과도 안심신탁 임대차 계약을 체결하는 경우,

ㅇ 임대인이 HUG에 공실 수익 지급을 신청하면 HUG가 공실기간 등을 산정한 후 최대 2개월 치 범위 내에서 일괄 지급 예정

□ 다만, 공실보조는 계약 정상 종료 후 발생하는 불가피한 공백을 지원하기 위함이므로, 임대인 - 임차인 간 합의를 통해 안심신탁 임대차계약을 중도 해지한 경우에는 공실보조 지원 불가