□ 국토교통부(장관 홍지선)는 8.13 ｢도심 공급 신속화 방안｣을 통해 발표한 부담가능한 공공분양주택 도입 계획의 후속 조치로, 앞으로 LH 공공분양주택의 일부를 지분적립형 및 이익공유형 Ⅱ로 공급하기 위한 구체적인 시행 방안을 마련하여 발표하였다.

ㅇ 부담가능한 공공분양 주택은 아직 모아둔 자산은 적지만 향후 주택 구입 여력 개선이 예상되는 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위하여 도입될 예정이다.

□ 현재 수도권 평균 공공분양주택 분양가격 5.1억원(전용면적 55㎡ 기준)을 기준으로 지분적립형은 초기 지분 취득 비용 1.28억원*(분양가의 25%), 이익공유형 Ⅱ는 대출을 제외한 초기 필요 자금 1.53억원(분양가의 30%)으로 분양받을 수 있다.

* 대출(도입검토 중)을 LTV 40%까지 받는 경우 초기 필요 자금 0.77억원으로 감소

□ 지분적립형과 이익공유형 Ⅱ의 세부 시행 방안은 다음과 같다.

□ 지분적립형의 수분양자는 최초 입주 시까지 25%의 지분만 취득한 뒤, 4년마다 5회에 걸쳐 15%씩 잔여 지분을 취득*하고, 미취득 지분에 대해서는 주변 전세 시세의 90% 수준으로 사업자에게 임대료를 납부한다.

* 잔여 지분 취득가격: (최초 분양가+기간이자) X 취득지분비율

ㅇ 지분은 회차별로 반드시 지분을 취득해야 하나 수분양자의 경제적 여건 등을 고려하여 최대 1년간 취득을 유예할 수 있다.

□ 이익공유형 Ⅱ는 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 저리로 의무 융자받도록 하고, 추후 주택을 팔거나 대출을 상환할 경우 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 공유하는 모델이다.

ㅇ 금리는 대출 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%p 낮게 설정하고, 우대금리도 최대 0.5%p까지 지원한다(단, 금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품 최저 금리, 현 1.2%).

□ 부담가능한 공공분양주택은 금년 12월 LH 고양창릉 S-2BL(1,057세대) 중 284세대의 지분적립형 분양을 시작으로 앞으로 점차 확대해 나갈 계획이다. 연내 발표 예정인 LH의 ’27년도 분양계획에는 ’27년에 부담가능한 공공분양주택으로 분양할 단지도 포함될 예정이다.

□ 다만, 이익공유형 Ⅱ의 경우 아직 법적인 근거가 없는 상황으로, 이를 도입하기 위한 ｢공공주택 특별법령｣ 개정을 신속히 추진해 나갈 계획이다.

□ 김이탁 국토교통부 제1차관은 “부담가능한 공공분양주택이 그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담되었던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다”면서,

ㅇ “국토교통부는 앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담가능한 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다”고 강조하였다.

참고3 부담가능한 공공분양 관련 FAQ

1. 지분적립형 분양주택이 수분양자의 부담을 얼마나 덜어줄 수 있는지?

☞ 지분적립형 분양모델로 분양가 5.1억원의 주택을 분양받을 경우 1.28억원의 초기 자본이 필요

ㅇ 주변 전세 시세가 4억원이라고 가정시 미취득 지분에 대한 초기 임대료는 보증금 100% 기준 2.7억원, 월세 100% 기준 월 79만원

ㅇ 임대료를 전액 월세로 전환할 경우 초기에 1.28억원을 내고 매달 79만원씩 납부하므로 주변 임차인*보다 저렴한 비용으로 더 높은 주거안정성을 누릴 수 있음

* 전세가 4억원, 전월세전환율 5.5%(‘26.8 부동산원 경기도 아파트 전월세전환율) 가정 시 보증금 1.3억원일 때 월세는 124만원 수준

2. 이익공유형 II와 기존의 이익공유형(나눔형)을 비교했을 때 이익공유형 II의 장점이 무엇인지?

☞ 나눔형은 추후 감정가로 공공환매만 가능하고, 환매 시 수분양자가 감정가 기준 차익의 70%*를 가져가는 구조

* 감정가가 대체로 시세의 90% 수준인 점 고려할 때 시세차익의 63% 수준

ㅇ 반면, 이익공유형 II는 추후 시장에 자유롭게 매각이 가능하며, 대출 평균 잔액에 비례하여 수분양자가 차익을 가져갈 수 있는 구조

- 아울러, 환매를 통해서만 정산 의무가 종료되는 나눔형과 달리 이익공유형 Ⅱ는 주택을 매각하지 않더라도 대출 상환을 통해 정산 의무를 종료할 수 있다는 점에서도 수분양자의 선택지가 확대됨